인천지방법원 2025타경510771. 인천 계양구 장기동 라온하우스 에이동 304호, 이용상태는 감정평가상 다세대주택입니다. 이 물건은 “최저가 68,600,000원”만 보고 판단하면 안 됩니다. 남무늬 임차인은 임대차계약일자 2022.04.01, 주민등록·점유개시 2022.04.21, 확정일자 2022.04.01로, 말소기준권리인 2022.09.14 국 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다는 전제에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득이 보증금 160,000,000원 축으로 고정되는 대항력 인수형입니다.
이 사건의 반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 제공 데이터의 notes에는 “매각물건명세서 명시 인수권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)” 이라고 되어 있습니다. 그러므로 본 임차권등기 남무늬에 한해서는 인수액을 실질 0원*으로 보되, 입찰 전에는 확약서 원본·적용 범위·말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 145-9 라온하우스 에이동 3층304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 “다세대주택” |
| 소유자 | 박성현 (2022.05.12. 소유권이전, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2022.09.14. 갑구 4번 국 압류로 제시되어 있습니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 계양구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 부천시 압류, 남구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 남무늬 임차인은 주민등록·점유개시가 2022.04.21로 말소기준보다 앞서므로, 보증금 미배당분 인수가 문제 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
tenants 데이터상 남무늬는 is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 따라서 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하며, 보증금 160,000,000원을 다른 보증기관 신고와 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남무늬 | 3층 304호 전부 | 2022.04.21 | 2022.04.01 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 0원* |
임차권등기는 을구 5번, 접수일자는 2024.05.17이며 임차보증금은 160,000,000원입니다. 배당요구도 2024.05.17로 표시되어 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 확약은 이 남무늬 임차권등기에만 적용되는 것으로 보아야 하며, 확약 밖 별도 임차인이나 미상 점유가 있다면 별도의 인수위험으로 남습니다. 제공 데이터상 별도 임차인 신고는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 남무늬 보증금 | 160,000,000원 | 66,965,200원 | 부족분 93,034,800원 매수인 인수* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 계양농업협동조합 | 579,800,000원 | 0원 | 배당추정표상 미배당 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 | 배당추정표상 미배당 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
* 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어, 남무늬 임차권등기 인수는 실질 0원으로 본다. 단, 확약 전 룰상 인수액은 93,034,800원이고 실질취득은 161,634,800원이다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 장기동 소재, “인천계양초등학교” 동측 인근입니다. 주위는 공동주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 “다세대주택”입니다. 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제304호입니다.
- 도로·토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 북측·서측·남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 과밀억제권역 등으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 남무늬 임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없으면 현재 회차 실질취득은 161,634,800원입니다. “68,600,000원이라 싸다”는 판단은 금물입니다.
- 실제 임차인 1명. 남무늬는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인입니다. 보증금 160,000,000원이 권리분석의 중심입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성. 이용상태는 다세대주택입니다. 공동주택·근린생활시설 혼재지의 환금성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 전에는 보증금 160,000,000원짜리 물건”
이 물건은 최저가가 68,600,000원까지 내려왔지만, 본질은 대항력 있는 임차권등기입니다. 남무늬 임차인의 보증금은 160,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 부족분은 93,034,800원입니다. 그래서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 보증금 160,000,000원 축으로 고정됩니다.
다만 제공 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 이 확약이 본건 임차권등기에 유효하게 적용된다면 인수는 실질 0원입니다. 결론은 단순합니다. 입찰 전제는 가격이 아니라 확약서 확인입니다. 확약이 확인되면 조건부 검토 가능, 확인 전에는 최저가가 아니라 161,634,800원을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
