부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 오피스텔이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 1.16억원 중 배당되지 않는 약 6,491만원을 매수인이 부담할 수 있습니다. 최저가 5,243만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 현재 구조에서는 실질취득금액이 약 1.17억원으로 보증금 수준에 고정되는 형태입니다.

감정가 / 최저가

107,000,000원

최저 52,430,000원

실질취득 예상

116,343,740원

낙찰가+인수액 기준

임차인 인수

64,913,740원

대항력 임차보증금 미배당

핵심지표

임차권등기

확약 조건 확인 필요

인천지방법원 2025타경510795. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 821호 오피스텔입니다. 등기 구조에서 가장 중요한 부분은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 이종욱은 2022년 3월 18일 전입했고, 확정일자는 2022년 2월 28일로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.

현재 최저매각가는 5,243만원까지 내려왔지만, 우선변제 배당 후에도 보증금 일부가 남습니다. 이 부족분은 매수인이 인수할 가능성이 있으므로 단순히 최저가만으로 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경510795 (강제경매)
소재지	인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층821호
물건종류 / 전용	오피스텔 · 20.75㎡
소유자	김다운
감정가 / 최저가	107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 116,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024년 1월 2일 압류입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2022년부터 존재한 임차인의 권리는 기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

임차인	보증금	대항력	우선변제	인수
이종욱	116,000,000원	有	有	64,913,740원

⚠️ 인수금액 해석 현재 매각가 52,430,000원 기준 배당표상 임차인에게 51,086,260원이 배당되고 부족분 64,913,740원이 발생합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가가 내려가도 증가하여 실질취득금액은 약 116,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.

✅ 확약 관련 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 해당 확약이 실제 임차권 인수에 적용되는 경우 해당 임차인 인수는 실질 0원 처리될 수 있으므로, 입찰 전 확약서 원문 확인이 필요합니다. 확약 밖의 권리 위험은 별도 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,343,740원
임차인 이종욱 보증금	116,000,000원	51,086,260원
주택도시보증공사 가압류	2,699,000,000원	0원
경매개시결정	116,000,000원	0원

매각대금 배분

회차별 실질취득 변화

낙찰가 하락에도 인수보증금 증가로 총 취득비용은 낮아지지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 염골근린공원 남측 인근, 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
용도. 오피스텔 이용 중이며 지식산업센터·근린생활시설과 함께 이용되는 건물입니다.
규제. 일반공업지역, 국가산업단지, 복합구역 등 산업 관련 규제가 적용됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

최저가 착시 주의. 5,243만원만 보고 접근하면 안 되며 임차보증금 인수 여부를 우선 확인해야 합니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제 인수 해소 조건인지 원본 확인이 필요합니다.
오피스텔 환금성. 산업시설·근린시설 혼합지역으로 주거 수요와 임대수요를 별도 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 절반, 위험은 그대로”

이 물건은 감정가 대비 49%까지 내려온 매력적인 숫자를 보여주지만, 경매에서는 숫자보다 권리 구조가 중요합니다. 대항력 있는 임차보증금 1.16억원이 존재해 현재 구조에서는 최저가와 별개로 실질취득금액을 판단해야 합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 적용된다면 분석 결과는 크게 달라질 수 있습니다. 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 해소 여부입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	1억 700만원
2	2026-05-26	유찰	7,490만원
3	2026-06-30	대기	5,243만원

부동산강제경매

최저가는 5천만원인데, 진짜 취득가는 1.1억대 — 인천 제이케이루체스타 821호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

③ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 절반, 위험은 그대로”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

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