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특수권리·특수조건 3

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판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

D 매력지수38 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경510864 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 56.52㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
103,370,000원 1억 337만 감정가 130,000,000원
감정가의 79% 2026-06-30 낙찰
최저매각가 91,000,000원 최저가 대비 +13%
낙찰일
06-30 낙찰 완료
인천지방법원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
910만원
최저가의 10% · 9,100,000원
감정가 대비
▼ 20.5% 싸게 매수
감정가 1.30억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 보증금 1.5억이 핵심 리스크. 최저가보다 실질취득 기준 검토가 필요한 다세대.
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법원경매 권리분석 · 다세대

최저가는 내려갔지만, 보증금 인수가 남는다 — 인천 작전동 303호

인천지방법원 2025타경510864 · 인천광역시 계양구 작전동 192 3층303호
감정가 1.3억 · 최저매각가 9,100만원(1회 유찰) · 매각기일 2026.06.30 · 강제경매(주택도시보증공사)
38점
매력지수 D등급 · 임차보증금 1.5억 대항력 인수 위험으로 실질취득 부담이 커지는 물건
권리상 임차권등기 인수 가능성이 존재하고 현재 최저가 9,100만원에도 미배당 보증금 61,038,000원 인수가 발생해 실질취득 부담이 커짐
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가만 보면 9,100만원으로 내려왔지만, 핵심은 대항력 임차보증금 1.5억원입니다. 배성호 임차인은 전입·확정일자 요건을 갖춘 임차권등기자로 매수인 인수 가능성이 있으며, 현재 회차 기준 미배당 보증금 61,038,000원이 발생합니다.
감정가 / 최저가
130,000,000원 / 91,000,000원
1회 유찰
실질취득 추정
152,038,000원
최저가+인수액
임차보증금 인수
61,038,000원
미배당 보증금
핵심지표
임차권 위험
대항력·우선변제

인천지방법원 2025타경510864. 인천 계양구 작전동 192 소재 다세대주택 3층 303호입니다. 권리분석의 중심은 금융권 근저당이 아니라 임차권등기입니다. 배성호 임차인은 2020년 임대차계약 후 전입·확정일자를 갖추었고, 2022년 임차권등기가 설정되어 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.

따라서 이 사건은 일반적인 유찰 물건처럼 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가 9,100만원 낙찰을 가정하면 임차인 보증금 1.5억원 중 배당받지 못하는 61,038,000원이 매수인 부담으로 남습니다. 실질취득가는 약 1.52억원 수준으로 계산해야 합니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경510864 (강제경매)
소재지인천광역시 계양구 작전동 192 3층303호
물건종류 / 이용상태다세대 · 다세대주택 이용중
소유자백상준
감정가 / 최저가130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 150,000,000원
매각기일2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⛔ 매수인 인수 핵심 을구 7번 주택임차권은 말소기준권리 이전 설정으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 최저가가 하락해도 대항력 임차보증금 인수분 때문에 총 취득 부담은 크게 줄지 않습니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
배성호 150,000,000원 有 가능 61,038,000원

임차인은 2022.09.18 전입, 2020.08.31 확정일자를 갖고 있으며 배당요구를 했습니다. 현재 매각가 91,000,000원 기준으로 집행비용을 제외한 배당 후 부족분 61,038,000원은 매수인이 부담할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,038,000원
임차인 배성호 보증금150,000,000원88,962,000원
주택도시보증공사150,000,000원0원
매수인 인수61,038,000원인수
매각대금 배분
최저가 vs 실질취득
최저가 9,100만원이지만 인수액 포함 실질취득은 약 1.52억원입니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 최저가 착시 주의. 9,100만원 낙찰가만 보면 저렴해 보이나 임차보증금 인수액을 합산해야 합니다.
  • 실질취득 기준 판단. 현재 회차 기준 실질취득 약 152,038,000원으로 검토해야 합니다.
  • 임차권 확인. 매각물건명세서상 주택임차권등기 인수권리가 명시되어 있습니다.
  • 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 적용 범위는 원본 확인이 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 권리관계가 복잡해서가 아니라 임차보증금 인수 여부 때문에 분석이 필요한 사례입니다. 최저가는 9,100만원까지 내려왔지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남아 실질취득 부담은 약 1.52억원입니다. 입찰 판단은 최저매각가가 아니라 임차인 인수 위험을 반영한 총 부담액 기준으로 해야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·제공 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 임차권등기 말소동의 확약 등은 원본 서류 확인이 필요하며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

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인천광역시 계양구 작전동 192 3층303호

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