70,000,000원
수원지방법원 2025타경51812. 안산시 상록구 일동 650-9, 실록2길 19의 3층 301호 다세대주택입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이고, 현재 최저매각가는 감정가 100,000,000원에서 1회 유찰된 70,000,000원입니다. 등기상 현존 말소기준은 2021.05.07. 신재섭의 가압류 30,000,000원이며, 그 뒤 유지원 가압류·안산시 압류·현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 임차관계입니다. 이민혁의 전입일은 2020.03.16.로 말소기준권리인 2021.05.07.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 범위가 확인되지 않았으므로 여기서는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 판단합니다. 매각물건명세서에는 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있어, 보증금 확인이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51812 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 650-9 3층301호 · 경기도 안산시 상록구 실록2길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 지상 4층 중 3층 301호 |
| 비교 면적 | 28.665㎡ |
| 소유자 | 이상범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
현재 남아 있는 신재섭 가압류 30,000,000원과 유지원 가압류 30,000,000원, 2024.09.12. 안산시 압류, 2025.03.04. 강제경매개시결정은 말소기준권리와 그 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기만 보면 매수인이 그대로 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금을 모르면 실질취득가도 모른다
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민혁 | 2020.03.16 | 미상 | 미상 | 2025.05.08 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 이민혁은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 조사됐습니다. 전입일은 2020.03.16.로 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이라 대항력 여부와 배당액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 76.1%는 ‘표면 할인율’일 뿐
면적이 일치하는 거래는 2025.06. 3층, 28.67㎡, 92,000,000원 거래 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 92,000,000원이며, 현재 최저가 70,000,000원은 그 가격의 76.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 28.67㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.665㎡ | 1건 | 92,000,000원 |
하지만 이 사건에서는 70,000,000원과 92,000,000원을 직접 비교해 “싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 대항력 가능성이 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 낙찰 후 인수하는 미배당 보증금이 생기면 실질취득가는 70,000,000원보다 올라갑니다. 따라서 76.1%는 인수액을 제외한 경매 최저가의 비율로만 봐야 합니다.
④ 참고 배당표 (매각가 70,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 2. 가압류 · 신재섭 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 유지원 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 이민혁 | 110,000,000원 | 8,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 170,000,000원, 채권자 배당액은 68,340,000원, 미배당액은 101,660,000원입니다. 다만 임차인 이민혁의 보증금이 미상이어서 임차보증금 배당과 매수인 인수액이 이 표에 확정적으로 반영된 것으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택이며 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 입지. 안산시 상록구 일동 매화초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물이며, 대상은 3층 301호입니다. 도시가스 난방과 기본 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 257.5㎡, 공시지가 1,739,000원/㎡이며 남동측 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역 등에 포함되고 상대보호구역 및 소로2류와 관련된 제한이 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이민혁의 실제 보증금과 임대차계약 내용을 확인하기 전에는 실질취득가를 계산하지 마세요.
- 확정일자·점유 확인. 전입일은 2020.03.16.이지만 확정일자와 점유 범위가 미상입니다. 실제 대항요건 성립 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이민혁은 2025.05.08. 배당요구를 했습니다. 실제 배당 가능액과 미배당 잔액을 보증금 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이민혁과 강제경매 채권자 이민혁의 관계를 문건과 계약서로 확인해야 합니다.
- 표면 할인율 경계. 최저가가 최근 실거래의 76.1%라도 인수액을 더한 실질취득가가 확인되기 전까지 ‘저렴한 물건’으로 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 재산정. 현재 참고 배당은 임차보증금이 확정되지 않은 상태입니다. 보증금 확인 후 배당 및 인수액을 다시 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70,000,000원이 아니라, 총 얼마를 떠안느냐”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 현재 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 이민혁의 전입일은 말소기준보다 앞서고, 보증금은 미상이며, 매각물건명세서는 미배당 임차보증금 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
최저가 70,000,000원은 최신 실거래 92,000,000원의 76.1%지만, 이는 임차보증금 인수를 더하지 않은 가격입니다. 보증금을 알기 전에는 실질취득가도, 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다. 이 물건은 “싸게 나온 다세대”가 아니라 “보증금을 확인해야 가격을 알 수 있는 다세대”로 보는 것이 맞습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 그것이 현재 단계의 결론입니다.
