인천지방법원 2025타경510873. 인천 남동구 만수동 ‘파크원52’ 3층 301호, 전용 68.69㎡ 오피스텔입니다. 감정평가 요항상 이용상태도 오피스텔이고, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 섞인 환경입니다. 이 사건의 핵심은 “최저가가 감정가의 49.4%라 싸다”가 아닙니다. 등기부상 주택임차권등기 보증금이 260,000,000원이고, 전입일자 2022.01.21, 확정일자 2021.12.29로 대항력과 우선변제권이 표시되어 있습니다.
그래서 원칙대로라면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 최저가가 더 내려가도 매수인이 떠안을 미배당액이 늘어, 낙찰가와 인수액의 합계는 결국 보증금 260,000,000원 수준으로 고정됩니다. 그런데 이 물건은 예외가 있습니다. 매각물건명세서 메모에 “을구 순위 5번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차권등기에 한해 실질 인수는 0원*으로 처리하되, 입찰 전 확약서 원본·말소 대상·조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 5-231 파크원52 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 68.69㎡ · 지상 14층 건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 유근환 (2019.04.10. 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 주임차권은 확약 확인이 전부
현재 분석의 기준점은 2025.07.22 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.03.11 조은국 주택임차권등기는 보증금 260,000,000원, 주민등록일자 2022.01.21, 확정일자 2021.12.29로 표시되어 대항력·우선변제권이 있는 권리입니다. 데이터상 실제 임차인은 조은국 1명이고, 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 임차인 표 — 대항력은 있으나, 확약 전제 인수 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배지 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은국 | 제3층 제301호 68.69㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2022.01.21 / 2021.12.29 | 대항력 有 우선변제 실제 임차인 | 배당요구 2024.03.11. 다만 HUG 말소동의 확약서 전제 시 실질 인수 0원* |
*확약 전제 실질 인수 0원. 확약이 부정확하거나 조건부라면 데이터상 룰상 인수액은 172,344,060원입니다.
③ 시세 비교 — 확약 전제라야 49.4%가 의미 있다
파크원52의 실거래 표본은 총 8건입니다. 평균 실거래가는 181,625,000원, 최저는 152,000,000원, 최고는 250,000,000원입니다. 현재 최저가 89,670,000원은 이 평균의 49.4%입니다. 단, 이 비교는 어디까지나 HUG 말소동의 확약으로 임차권 인수가 실질 0원이라는 전제에서만 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 67.43㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2024.10 | 67.43㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2024.10 | 68.69㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2024.07 | 63.95㎡ | 14 | 193,000,000원 |
| 2024.04 | 67.43㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2023.02 | 64.52㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 67.43㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 67.43㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 181,625,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 조은국 보증금 | 260,000,000원 | 87,655,940원 | 부족분 172,344,060원 룰상 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 192,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 윤동근 | 65,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,481,303원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 14번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표의 룰상 인수 172,344,060원은 HUG 말소동의 확약이 없을 때의 위험값입니다. 확약이 유효하면 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 내려가도 총액은 보증금 수준
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 낙찰가+룰상 인수 | 의미 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 89,670,000원 | 172,344,060원 | 262,014,060원 | 확약 없으면 보증금 수준 고정 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 62,768,999원 | 198,760,843원 | 261,529,842원 | 가격 하락분만큼 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 43,938,299원 | 217,252,590원 | 261,190,889원 | 총액은 계속 보증금 수준 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 만수북중학교 북측 인근입니다. 주위는 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 14층 건 내 3층 301호이며, 사용승인일자는 2018.05.04입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비, 도시가스설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 표시되어 있고, 남서측으로 소로의 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 파크원52는 총 4세대 규모입니다. 실거래 표본은 8건이나, 대단지 아파트와 달리 수요층·환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 5번 주택임차권등기를 대상으로 하는지 확인하세요.
- 확약 조건 확인. 말소동의가 낙찰·대금납부·배당 등 어떤 조건과 연결되어 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 1명 확인. 데이터상 실제 임차인은 조은국 1명이며, 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 유효할 때만 실질취득 89,670,000원입니다. 확약이 깨지면 룰상 인수 172,344,060원을 더해 봐야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 미납 관리비와 점유 이전 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있으면 A, 없으면 위험형”
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49.4%라 매력적으로 보입니다. 하지만 권리분석의 첫 결론은 반대입니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금이 260,000,000원이므로, 확약이 없다면 최저가가 내려가도 매수인 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다. 다만 데이터에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 명시되어 있어, 이 임차권등기에 한해 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 그래서 결론은 명확합니다. 확약서 원본 확인이 끝나면 가격은 강점, 확인 전에는 입찰 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약의 정확한 효력입니다.
