한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 본질은 가격이 아니라 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 확약이 실제 인수 부담을 제거하는지 확인이 필요합니다.
감정가
215,000,000원
근린주택
최저가
105,350,000원
2회 유찰
실질취득 위험
250,000,000원
확약 적용 전 기준
임차인
1명
대항력·우선변제
인천지방법원 2025타경510933. 인천 서구 마전동 이에스캐슬 3층 301호 근린주택입니다. 감정가는 2.15억, 현재 최저가는 1.0535억까지 내려왔습니다. 그러나 단순히 49% 가격만 보고 접근하면 위험합니다. 임차인 서진호의 임차보증금 2.5억이 등기되어 있고, 전입·확정일자·점유 요건이 갖춰져 있어 대항력 있는 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1138-2 이에스캐슬 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 전용 68.59㎡ · 도시형생활주택 이용 |
| 소유자 | 이상무 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 기준
말소기준은 임차권보다 앞선 권리들입니다. 다만 임차권등기는 2023년 11월 설정되었고, 임차인 서진호는 2021년 10월 15일 전입·점유, 2021년 9월 13일 확정일자를 갖추었습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 서진호 | 250,000,000원 | 有 | 有 | 확약 확인 |
⚠️ 핵심 인수 계산 현재 매각가 105,350,000원 기준 임차인은 우선배당 약 103,075,100원을 받고, 부족분 146,924,900원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담은 총 약 250,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.
✅ 확약 사항 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 해당 확약이 임차권 인수를 완전히 제거하는 조건이라면 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다. 단, 확약 범위 밖 권리나 조건 미충족 시 임차권 위험은 별도로 남습니다.
③ 시세 비교
동일 면적 최근 거래는 아래와 같습니다. 감정가는 실거래 평균보다 낮지만, 임차권 확약 여부가 가치 판단의 핵심입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 68.59㎡ | 4층 | 180,000,000원 |
| 2023.06 | 68.59㎡ | 3층 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 68.59㎡ | 3층 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 226,666,666원 |
⚠️ 가격 해석 최저가 105,350,000원만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 확약이 없다면 실질취득은 약 250,000,000원으로 시세 평균과 비슷하거나 높아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 임차인 서진호 보증금 | 250,000,000원 | 103,075,100원 |
| 잔여 채권 | 7,125,169,182원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 평균
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제 매수인 부담 제거 조건인지 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가 하락만으로 취득가가 낮아지지 않습니다.
- 환금성. ES캐슬은 15세대 규모이며 최근 거래 표본이 3건으로 제한적입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 가격보다 중요한 것은 인수 구조”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 절반 수준의 매력적인 경매입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담입니다. 대항력 임차보증금 2.5억은 확약이 없다면 매수인이 떠안을 수 있는 핵심 리스크입니다. 확약이 완전하게 작동하면 기회가 될 수 있지만, 확인 전에는 위험형 물건으로 보는 것이 맞습니다. 가격은 매력적, 권리는 확인 필요.
