부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경510960 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 57.91㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

110,789,000원 1억 1,078만 감정가 194,000,000원

감정가의 57% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 95,060,000원 최저가 대비 +16%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

950만원

최저가의 10% · 9,506,000원

감정가 대비

▼ 42.9% 싸게 매수

감정가 1.94억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 임차권 인수 위험이 핵심인 오피스텔. 보증금 2.3억 중 약 1.37억 매수인 부담 가능성이 있어 가격보다 실질취득을 봐야 합니다.

가격 최저가 95,060,000원이지만 임차보증금 미배당 137,051,080원 인수 가능 — 실질취득 약 2.32억
자금 입찰보증금 약 9,506,000원 · 낙찰 후 임차권 관련 추가 부담 검토 필요
리스크 김태훈 임차권등기 대항력 있음 · 우선변제 행사 후 부족분 인수 가능

한 줄 평 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 2.3억이 존재합니다. 현재 회차 기준 약 1.37억이 매수인 인수 위험으로 남아 실질취득은 약 2.32억 수준입니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.

감정가 / 최저가

194,000,000원 / 95,060,000원

2회 유찰

실질취득 예상

232,111,080원

낙찰가+인수액 기준

매수인 인수

137,051,080원

김태훈 보증금 부족분

핵심지표

임차권 인수

대항력 있음

인천지방법원 2025타경510960. 인천 계양구 효성동 효성라온힐스 가동 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가는 1억9400만원, 현재 최저매각가는 9506만원까지 내려왔지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 등기부 을구 1순위 주택임차권등기자인 김태훈의 보증금 2억3000만원이 존재합니다.

임차인은 전입일 2022.06.10, 확정일자 2022.05.26으로 말소기준권리 이전의 대항력을 갖춘 것으로 확인됩니다. 배당 후 부족분은 매수인이 인수할 가능성이 있으므로, 낙찰가는 단순 매입가가 아니라 실질취득 비용으로 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경510960 (강제경매)
소재지	인천광역시 계양구 효성동 232-36 효성라온힐스 가동 5층502호
물건종류 / 면적	오피스텔 · 5층 502호 57.91㎡
소유자	권승용
감정가 / 최저가	194,000,000원 / 95,060,000원
신청채권자	주택도시보증공사
청구금액	230,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 1순위 주택임차권등기는 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 매각물건명세서에는 주택임차권등기 인수권리가 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 함께 확인됩니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김태훈	230,000,000원	有	有	부족분 137,051,080원 가능
원미영	미상	없음	해당 없음	없음

⛔ 핵심 위험 현재 매각가 95,060,000원에서 김태훈 임차보증금 배당 예상액은 92,948,920원입니다. 부족분 137,051,080원이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 인수액 증가로 총 부담액은 줄지 않을 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,111,080원
임차인 김태훈 보증금	230,000,000원	92,948,920원
주택도시보증공사	230,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득

최저가 9506만원보다 인수 부담을 포함한 실질취득 2.32억원이 판단 기준입니다.

④ 입찰 체크리스트

최저가 착시 주의. 감정가 대비 49%까지 하락했지만 임차권 인수 위험을 반영해야 합니다.
실질취득 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 95,060,000원 + 인수 가능액 137,051,080원을 함께 봐야 합니다.
확약 내용 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제 임차권 인수 위험에 어떤 영향을 주는지 원본 확인이 필요합니다.
미상 임대관계 확인. 원미영 전입자는 대항력 없음으로 확인되나 보증금은 미상입니다.

맺으며 — “반값 최저가가 아니라 인수 위험 분석이 먼저”

이 물건은 권리관계가 복잡해 보이지 않지만, 실제 투자 판단에서는 임차권이 모든 것을 결정합니다. 낙찰가격만 보면 저렴해 보이나, 대항력 있는 임차보증금 부족분을 포함하면 부담액은 크게 달라집니다. 이 물건의 핵심은 싸게 사는 것이 아니라, 임차권 인수 여부를 정확히 확인하는 것입니다.

부동산강제경매

최저가는 반값인데, 보증금 2.3억이 따라온다 — 인천 효성라온힐스 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가가 아니라 인수 위험 분석이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	1억 9,400만원
2	2026-05-26	유찰	1억 3,580만원
3	2026-06-30	대기	9,506만원