인천지방법원 2025타경510992. 인천 서구 마전동 타워팰리스 1동 7층 704호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 87,710,000원, 감정가 대비 49%입니다. 단순 할인율만 보면 싸 보이지만, 이 물건은 대항력 있는 임차권등기가 핵심입니다. 정영광 임차인은 보증금 190,000,000원, 전입 2022.01.21, 확정일자 2021.12.28, 임차권등기 2023.11.16로 기재되어 있고, 배당요구도 있습니다.
정확도상 가장 중요한 대목은 이것입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인 실질취득액은 보증금 수준으로 고정됩니다. 본건도 확약이 없다면 낙찰가 87,710,000원 + 인수 104,268,780원 = 191,978,780원 구조입니다. 따라서 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정영광 임차권등기에 한해 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 988-8 타워팰리스 1동 7층704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가 이용상태: 오피스텔 |
| 소유자 | 손재현 (2022.02.22. 거래가 193,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 87,710,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기
데이터상 말소기준은 2025.05.12. 갑구 6번 압류입니다. 그보다 앞선 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전 권리로 표시되어 있고, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시됩니다. 다만 notes에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라는 문구가 함께 있습니다. 따라서 결론은 “임차권등기가 있어서 위험”이 아니라, 확약서가 정영광 임차권등기의 말소·대항력 포기까지 실효적으로 커버하는지 원본 확인이 전부입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 정영광 | 주택전부 · 주거 (임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.01.21 / 2021.12.28 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 시 실질 0원* |
tenants 데이터상 실제 임차인은 1명입니다. 정영광은 보증기관 승계·대위 중복신고자가 아니라 실제 임차인으로 기재되어 있습니다. 보증금 190,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 확약은 정영광 임차권등기 1건에만 적용됩니다. 감정요항표의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 확약 밖 점유자나 별도 임대차가 발견되면 그 인수위험은 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 시에만 가격 메리트
타워팰리스 동일 면적 데이터는 2022.02 거래 1건입니다. 전용 60.94㎡, 7층, 거래가 193,000,000원이며, 본건 소유자 손재현의 취득 거래가도 193,000,000원으로 기재되어 있습니다. 현재 최저가 87,710,000원은 이 거래가의 45.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 60.94㎡ | 7 | 193,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 193,000,000원 |
다만 이 비교는 확약 적용 시에만 의미가 있습니다. 확약이 무효이거나 말소가 불완전하면 실질취득은 191,978,780원으로 올라가고, 최근 거래가 193,000,000원과 거의 같은 수준이 됩니다. 반대로 확약으로 정영광 임차권등기의 인수가 실제 0원이면, 실질취득은 최저가 87,710,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,978,780원 |
| 1. 임차인 정영광 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 85,731,220원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사지에스리테일 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정영광 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하면 실질 인수는 0원*입니다. 확약을 배제한 룰상 계산에서는 임차보증금 부족분 104,268,780원이 매수인 인수로 표시됩니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 검단고등학교 서측 인근입니다. 인근은 다세대주택, 업무시설, 아파트, 임야 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 7층 건물 중 7층 704호입니다. 사용승인일은 2014.11.26입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역 등으로 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 타워팰리스 총 세대수는 20세대입니다. 최근 거래 데이터는 2022.02 거래 1건, 평균 거래가 193,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정영광 임차권등기의 말소, 대항력 포기, 임차권등기 말소까지 포괄하는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 확인. 확약은 정영광 임차권등기 1건에만 적용됩니다. 감정요항표상 임대관계는 미상이므로 현황 점유자와 별도 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약 유효 시 실질취득은 87,710,000원입니다. 확약 미적용 시 룰상 실질취득은 191,978,780원입니다.
- 소형 오피스텔 환금성. 총 20세대, 단지 경매 평균 유찰 4.0회 데이터가 있으므로 매도 기간과 임대수요를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 원본, 점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 확약서다
본건은 겉으로는 2회 유찰, 최저가 87,710,000원으로 크게 할인된 오피스텔처럼 보입니다. 그러나 정영광 임차권등기 보증금이 190,000,000원이고, 확약이 없다면 미배당 인수액 104,268,780원이 붙어 실질취득은 191,978,780원이 됩니다. 이 경우 최근 거래가 193,000,000원과 거의 같아 “싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
반대로 notes의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 정영광 임차권등기에 유효하게 적용되면, 해당 임차인 인수는 실질 0원*이고 최저가 자체가 실질취득 기준이 됩니다. 따라서 이 물건은 권리분석 난도는 높지만, 확인 포인트는 명확한 사건입니다. 결론은 하나입니다. 확약서 원본이 확인되면 저가 매수 후보, 확인되지 않으면 시세권 인수형으로 보류.
