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특수권리·특수조건 3

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

A 매력지수72 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경511013 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 79.12㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
148,800,000원 1억 4,880만 감정가 238,000,000원
감정가의 62% 2026-06-30 낙찰
최저매각가 116,620,000원 최저가 대비 +27%
낙찰일
06-30 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,166만원
최저가의 10% · 11,662,000원
감정가 대비
▼ 37.5% 싸게 매수
감정가 2.38억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 핵심인 물건이나 HUG 확약으로 해당 임차인 인수 부담은 실질 0원 처리됩니다.
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법원경매 권리분석 · 오피스텔

대항력 임차권이 핵심, 확약으로 인수 부담은 해소 — 부평 골드클래스 802호

인천지방법원 2025타경511013 · 인천광역시 부평구 부평동 476-1 골드클래스 8층 802호
감정가 238,000,000원 · 최저매각가 116,620,000원 · 매각기일 2026.06.30 · 강제경매
72점
매력지수 A등급 · 확약으로 주된 임차인 인수는 해소됐으나 권리 확인이 중요한 오피스텔
대항력 있는 임차권 위험은 확약으로 실질 0원 처리되지만 임차권등기 자체가 존재해 서류 확인이 필요한 물건으로 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 오피스텔입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 인수 부담은 실질 0원으로 봅니다. 핵심은 임차권 자체가 사라지는 것이 아니라, 확약 범위 밖 위험 여부를 확인하는 것입니다.
감정가
238,000,000원
평가금액
최저가
116,620,000원
2회 유찰
실질취득
116,620,000원
확약 적용
인수위험
확인필요
임차권등기 존재

인천지방법원 2025타경511013. 인천 부평구 부평동 골드클래스 8층 802호 오피스텔입니다. 등기상 핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인 김용회는 2021년 전입 및 확정일자를 갖추었고, 2023년 임차권등기를 마쳐 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

현재 매각물건명세서에는 인수권리로 주택임차권등기가 표시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 인수 부담은 룰상 실질 0원으로 처리합니다. 확약 범위 밖 권리 여부는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경511013 (강제경매)
소재지인천광역시 부평구 부평동 476-1 골드클래스 8층 802호
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용 이용
소유자윤이슬
감정가 / 최저가238,000,000원 / 116,620,000원
매각기일2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

임차인보증금대항력우선변제승계
김용회 269,000,000원 有 有 확약 적용
⚠️ 임차인 인수 판단 보증금 269,000,000원은 일반적으로 낙찰가를 초과하는 대항력 임차인의 구조입니다. 현재 회차 기준 부족분은 154,812,680원으로 산정되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,432,680원
임차인 김용회 보증금269,000,000원114,187,320원
주택도시보증공사269,000,000원0원
매각대금 배분
회차별 인수 구조
✅ 권리 관점 확약 적용 임차인 기준으로는 대항력 인수 부담이 제거됩니다. 임차권등기 존재 자체는 확인해야 하지만, 현재 분석 기준 실질 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 확약은 김용회 임차인에 한정됩니다. 낙찰 전 확약서 원문과 매각물건명세서를 확인해 적용 범위를 반드시 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 부개서초등학교 북서측 약 250m 지점으로 주위에 업무시설·주상복합·근린생활시설 등이 소재합니다.
  • 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난합니다.
  • 이용. 오피스텔로 이용 중이며 급배수·위생·승강기·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
  • 환금성. 일반상업지역 내 오피스텔로, 주거·업무 수요를 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 원본 확인이 필수입니다.
  • 임차권 확인. 김용회 임차권등기의 대항력·우선변제권 및 배당요구 여부를 재확인하세요.
  • 명도 확인. 임차권등기 상태라도 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 크지만 확약이 변수다”

이 물건의 핵심은 가격보다 권리 구조입니다. 보증금 269,000,000원의 대항력 임차권이 존재해 일반적인 경우라면 큰 인수 위험이 될 수 있습니다. 그러나 제출된 말소동의 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 결국 승부처는 확약의 적용 범위와 실제 매각 절차 확인입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 부평구 부평동 476-1 골드클래스 8층802호

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