수원지방법원 2025타경52092. 광명시 철산동 주공아파트 제1204동 제3층 제308호, 사용승인 1986.07.10의 아파트입니다. 말소기준은 2019.07.23 접수된 을구 5번 서수원새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 김민경, 김순희, 원복상 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어, 권리보다 가격이 먼저 보이는 사건입니다.
중요한 선순위 정리는 따로 봐야 합니다. 1987년 한국주택은행 근저당은 2005.08.31 말소되었고, 2018년 신한은행 근저당도 2019.07.23 말소되었습니다. 따라서 현재 분석의 기준은 2019.07.23 서수원새마을금고 근저당이며, 이 기준 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52092 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 449 주공아파트 1204동 3층308호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 84.97㎡ · 제15층 중 제3층 제308호 |
| 이용상태 | 아파트(방 3, 거실, 주방/식당, W/C, 다용도실, 발코니, 현관 등)로 이용 중 |
| 소유자 | 조현범 (2018.07.12 매매, 2018.11.23 소유권이전, 거래가액 500,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 911,000,000원 / 911,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민경 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 신고 내역은 없습니다. tenants 데이터는 빈 배열이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재되어 있으므로, 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유자는 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건인데도 실거래 평균의 71.3%
주공12 단지, 대상면적 84.97㎡와 면적 매칭된 최근 실거래 12건입니다. 평균은 1,278,500,000원, 최저는 950,000,000원, 최고는 1,350,000,000원입니다. 최저매각가 911,000,000원은 이 평균의 71.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.97㎡ | 11 | 1,350,000,000원 |
| 2026.04 | 83.01㎡ | 11 | 1,300,000,000원 |
| 2026.04 | 83.01㎡ | 11 | 1,250,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 13 | 1,315,000,000원 |
| 2026.03 | 83.01㎡ | 15 | 1,260,000,000원 |
| 2026.03 | 83.01㎡ | 9 | 1,287,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 15 | 1,350,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 15 | 1,350,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 13 | 1,330,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 10 | 950,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 15 | 1,320,000,000원 |
| 2026.02 | 83.01㎡ | 3 | 1,280,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,278,500,000원 |
가격만 놓고 보면 신건 프리미엄을 걱정할 물건이 아닙니다. 감정가와 최저가가 같은 신건인데도 최근 실거래 평균보다 낮고, 실거래 최저 950,000,000원보다도 낮습니다. 단지 통계상 평균 유찰횟수도 0.0회로 표시되어 있어, 이 물건은 유찰을 기다리는 전략보다 신건 가격 자체의 시세 대비 위치가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 911,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,510,000원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 서수원새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 김민경 | 260,000,000원 | 59,490,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 김순희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 원복상 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,450,000,000원 중 예상 배당은 899,490,000원이며, 미배당은 550,510,000원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자 쪽 손실 구조이고, 배당 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광명시 철산동 소재 “광성초교” 남측 인근, 주위는 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고, 인근 도로변에 노선 버스정류장이 있으며 북서측 인근에 철산역(7호선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 제15층 중 제3층 제308호이며, 위생 및 급배수설비·중앙난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 고도지구, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 주공12 단지는 1,800세대, 사용승인 1986.07.10, 최근 실거래 12건 평균 1,278,500,000원으로 비교 표본이 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.07.23 을구 5번 서수원새마을금고 근저당권을 기준으로, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 선순위 말소 확인. 1987년 한국주택은행 근저당은 2005.08.31 말소, 2018년 신한은행 근저당은 2019.07.23 말소된 흐름을 원본 등기부에서 대조하세요.
- 점유 확인. tenants 데이터는 0명이지만 감정평가 기타참고사항은 임대관계 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 최저가 911,000,000원은 실거래 평균 1,278,500,000원의 71.3%입니다. 응찰 판단은 실거래 최저 950,000,000원과 평균 1,278,500,000원을 함께 놓고 보세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인을 전제로 해야 합니다.
맺으며 — “권리도 가격도 일단 합격, 확인은 점유”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인 신고 0명, 배당표상 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸 구조입니다. 여기에 최저가 911,000,000원은 최근 실거래 평균 1,278,500,000원의 71.3%로, 신건임에도 가격 메리트가 분명합니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상으로 남아 있으므로, 마지막 리스크는 권리표보다 점유 확인입니다. 권리는 합격, 가격도 우호적, 최종 관문은 원본 서류와 현장 점유 확인입니다.
