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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

D 매력지수35 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경511244 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 65.62㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
157,300,000원 1억 5,730만 감정가 242,000,000원
감정가의 65% 2026-06-30 낙찰
최저매각가 118,580,000원 최저가 대비 +32%
낙찰일
06-30 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,185만원
최저가의 10% · 11,858,000원
감정가 대비
▼ 35.0% 싸게 매수
감정가 2.42억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 있는 임차권등기로 인수위험이 핵심인 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

낮아진 최저가 뒤에 숨은 임차보증금 인수위험 — 부평 엘비스27 701호

인천지방법원 2025타경511244 · 인천광역시 부평구 부평동 433-5 엘비스27 7층701호
감정가 2.42억 · 최저매각가 1.1858억(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.30 · 강제경매(주택도시보증공사)
35점
매력지수 D등급 · 대항력 임차권등기 보증금 인수위험이 남아 실질취득 부담이 큰 오피스텔
최저가는 감정가 대비 낮지만 임차보증금 280,000,000원 중 163,880,120원 인수 가능성이 있어 가격 메리트가 제한됨
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 주택임차권등기자인 남홍식의 보증금 280,000,000원 중 배당 부족분 163,880,120원이 매수인에게 인수될 가능성이 있는 구조입니다. 권리분석상 반드시 임차권등기 말소 조건과 확약 내용을 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
242,000,000원 / 118,580,000원
2회 유찰
실질취득 부담
282,460,120원 수준
낙찰가+인수 가능액
인수 예상액
163,880,120원
임차보증금 부족분
핵심지표
임차권등기
대항력 있음

인천지방법원 2025타경511244. 인천 부평구 부평동 엘비스27 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가는 242,000,000원이었고 현재 최저매각가는 118,580,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 절반 수준의 가격처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 있는 임차권등기가 존재해 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경511244 (강제경매)
소재지인천광역시 부평구 부평동 433-5 엘비스27 7층701호
물건종류 / 이용오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔 이용
소유자김택현
감정가 / 최저가242,000,000원 / 118,580,000원
매각기일2026.06.30
신청채권자주택도시보증공사

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

등기상 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 5번 주택임차권등기는 별도 검토가 필요합니다. 남홍식 임차인은 2022년 전입·확정일자를 갖추고 있으며, 보증금 280,000,000원으로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 부족분 인수 위험

임차인보증금대항력우선변제인수위험
남홍식 280,000,000원 有 有 163,880,120원
전경선 미상 없음 해당 없음 없음
서시영 미상 없음 해당 없음 없음
⛔ 핵심 위험 현재 매각가 118,580,000원 기준 남홍식 임차인은 배당으로 116,119,880원을 받고 부족분 163,880,120원이 발생합니다. 해당 부족분은 매수인 인수 가능성이 있으므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,460,120원
임차인 남홍식 보증금280,000,000원116,119,880원
주택도시보증공사280,000,000원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 부담
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 가능액을 더하면 실질 부담은 감정가를 넘어설 수 있습니다.
⚠️ 확약서 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 확약이 임차권등기 인수에 미치는 범위와 효력은 원본 서류 확인이 필요하며, 확약 적용 범위 밖의 임차 위험은 별도로 검토해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 최저가 착시. 118,580,000원만 보면 저렴해 보이지만 인수 가능 보증금까지 반영해야 합니다.
  • 임차권등기 확인. 을구 5번 남홍식 주택임차권등기의 말소 조건과 확약 내용을 반드시 확인해야 합니다.
  • 실질취득 계산. 낙찰가와 인수 가능액을 합산한 금액 기준으로 판단해야 합니다.
  • 점유 확인. 현황조사상 전경선·서시영 점유 관련 보증금 미상 부분도 확인이 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가가 아니라 인수위험 분석 물건”

이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 경매에서 중요한 것은 낙찰가 자체가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 경우 실제 취득 비용은 낙찰가와 달라질 수 있습니다. 남홍식 임차보증금 부족분 163,880,120원 인수 가능성을 고려하면 단순 저가 오피스텔로 보기 어렵습니다. 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 말소 조건과 확약 범위 확인입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 부평구 부평동 433-5 엘비스27 7층701호

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