부동산임의경매

2025타경52103 · 안산지원 · 건물
철근콘크리트구조 39.14㎡

최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트

110,686,000원 1억 1,068만 감정가 461,000,000원

감정가의 25% ▼ 75% 할인

다음 매각기일

06-30

안산지원 10:30

입찰 보증금

1,106만원

최저가의 10% · 11,068,600원

감정가 대비

▼ 76.0% 싸게 매수

감정가 4.61억원

최근 결과

4 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 4회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 3천만원을 매수인이 인수하는 인수형 물건입니다.

가격 최저가 110,686,000원은 감정가 461,000,000원의 24% 수준이나 임차인 보증금 30,000,000원 인수 필요
자금 입찰보증금 약 11,068,600원 · 낙찰 후 실질 부담은 최저가+인수금 구조
리스크 208호 대항력 임차인 금빛참치 보증금 전액 인수 가능 · 109호 이용상태 특이사항 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 24%까지 내려온 대지 물건이지만, 단순 저가 낙찰로 보면 안 됩니다. 208호 임차인 금빛참치는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있어 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 최저가만 볼 것이 아니라 실질취득비용(최저가+인수금) 기준으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

461,000,000원 / 110,686,000원

4회 유찰

실질취득 기준

140,686,000원

최저가+인수 보증금

임차인 인수

30,000,000원

금빛참치 대항력

핵심지표

42점 C

가격↓·권리리스크↑

수원지방법원 2025타경52103. 시흥시 배곧동 다인로얄팰리스배곧4차 1층 109호 대지 물건입니다. 감정가는 461,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 110,686,000원입니다. 다만 상가 경매에서 가격보다 중요한 것은 점유와 임차인 권리입니다. 이 사건은 208호 임차인의 대항력 여부가 낙찰 후 비용을 좌우합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경52103
소재지	경기도 시흥시 배곧동 196-2 다인로얄팰리스배곧4차 1층109호
용도 / 이용상태	대지 · 인접 호수와 일괄로 음식점 이용 중
소유자	주식회사로이든
감정가 / 최저가	461,000,000원 / 110,686,000원
신청채권자 / 청구액	강진농업협동조합 / 790,757,495원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021.05.26 설정된 강진농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 권리는 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 핵심 위험

임차인	호수	전입	보증금	판정
남춘호	109호	2025.03.31	10,000,000원	대항력 없음
금빛참치	208호	2018.10.12	30,000,000원	대항력 有 매수인 인수 가능
주식회사 리스타트 시흥지사	303호	2024.08.12	4,000,000원	대항력 없음

⛔ 가장 중요한 리스크 금빛참치는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정될 가능성이 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않아, 배당 부족 시 보증금 30,000,000원 전액을 매수인이 부담하는 구조가 될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,686,000원 가정)

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,349,604원
임차인 금빛참치	30,000,000원	0원
강진농업협동조합 근저당	1,104,000,000원	108,336,396원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가는 1.10억이지만 임차인 인수 3천만원을 반영한 실질취득 기준은 1.41억입니다.

⚠️ 이용상태 확인 필요 109호는 인접 110호·111호와 별도 칸막이 없이 하나의 음식점으로 이용 중입니다. 구획시설 복원 가능성은 있으나 낙찰 전 현황 확인이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

인수금 반영. 최저가 110,686,000원만 보고 접근하지 말고 임차인 보증금 30,000,000원을 포함한 실질취득비용을 계산해야 합니다.
임차인 확인. 금빛참치의 대항력 및 배당 여부를 입찰 전 원본 서류로 재확인해야 합니다.
현황 확인. 인접 호수와 음식점 일괄 사용 중인 구조와 내부시설 귀속 여부를 확인해야 합니다.
권리 분석. 근저당 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 리스크를 먼저 보라”

이 물건은 감정가 대비 크게 낮아진 가격이 장점입니다. 하지만 상가 경매에서 낮은 최저가는 곧바로 수익을 의미하지 않습니다. 대항력 임차인 금빛참치의 보증금 30,000,000원 인수 가능성을 반영하면 실질취득비용은 140,686,000원 수준입니다. 권리는 일부 정리되지만 임차인과 이용현황이라는 변수가 남아 있어, 현장 확인 후 보수적인 입찰가 산정이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-02	유찰	4억 6,100만원
2	2026-01-13	유찰	3억 2,270만원
3	2026-02-24	유찰	2억 2,589만원
4	2026-04-07	유찰	1억 5,812만원
5	2026-06-30	대기	1억 1,068만원

부동산임의경매

유찰 4회의 저가 매력, 그러나 임차인 인수가 핵심 — 시흥 배곧 다인로얄팰리스 109호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 핵심 위험

③ 예상배당표 (매각가 110,686,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 리스크를 먼저 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (21장)

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