인천지방법원 2025타경511248. 인천 서구 검암동 엘지아트빌 비동 3층 303호, 전용 44.39㎡ 다세대입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택-단지형 다세대이고, 검바위역 남서측 인근의 다세대주택·도시형생활주택 혼재 주거지대에 위치합니다. 이 물건은 감정가 150,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 73,500,000원까지 내려왔습니다.
그런데 이 사건을 “감정가의 49%라 싸다”로 보면 안 됩니다. 등기부에 을구 3번 주택임차권이 있고, 임차인 김진만의 보증금은 137,000,000원입니다. 전입은 2021.09.30, 확정일자는 2021.06.15로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권이 함께 확인됩니다. 대항력 있는 임차인의 미배당금이 남으면 매수인이 인수할 수 있고, 이때 최저가가 내려가도 총 부담은 보증금 수준으로 고정됩니다. 다만 본건은 notes에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 되어 있어, 이 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 668-1 엘지아트빌 비동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.39㎡ · 제비동 제3층 제303호 · 사용승인일자 2014.03.12 |
| 소유자 | 김성협 (2021.09.30. 소유권이전, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 137,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 단 확약서가 있다
말소기준은 2024.04.04 갑구 4번 압류입니다. 그보다 앞선 2023.09.21 을구 3번 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상입니다. 다만 매각물건명세서 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적혀 있으므로, 이 확약이 해당 임차권 말소까지 유효하게 이어진다는 전제에서는 매수인 인수액을 실질 0원*으로 봅니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
tenants 데이터상 실제 임차인은 김진만 1명입니다. is_subrogation과 is_guarantor가 모두 false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안이 아닙니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진만 3층 303호 44.39㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 전입 2021.09.30 확정 2021.06.15 | 137,000,000원 | 배당요구 있음 요구일 2023.09.21 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 | 확약 전제 실질 0원* 룰상 미배당 65,223,000원 |
③ 가격 비교 — 확약 전제와 미성립 시나리오를 분리해야 한다
엘지아트빌 동일 단지 실거래는 최근 7건이고 평균은 129,242,857원입니다. 최저가는 이 평균의 56.9%입니다. 그러나 이 숫자는 확약서가 유효해 인수액이 실질 0원*이라는 전제에서만 의미가 있습니다. 확약이 미성립하면 미배당 임차보증금 인수가 붙어 총 부담이 시세 평균을 넘어갑니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 46.8㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 2023.12 | 43.4㎡ | 5 | 78,700,000원 |
| 2022.09 | 44.17㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.09 | 44.39㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 42.88㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 44.48㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 44.39㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 129,242,857원 |
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 김진만 보증금 | 137,000,000원 | 71,777,000원 | 부족분 65,223,000원 · 확약 전제 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 79,200,000원 | 0원 | 데이터상 배당 라인 · 을구 2번에서 2020.12.03 해지 말소 기재 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 137,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 임차인 김진만에게 71,777,000원이 배당되고, 보증금 부족분 65,223,000원이 남습니다. 다만 notes의 말소동의 확약서가 유효한 경우 이 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 크게 줄지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 가깝게 고정됩니다. 아래 표는 scenarios 데이터의 현재 회차와 추가 유찰 가정입니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 인수 | 낙찰가+인수 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 73,500,000원 | 65,223,000원 | 138,723,000원 | 확약 없으면 시세 평균 초과 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 86,876,100원 | 138,326,100원 | 총부담 거의 고정 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,015,000원 | 102,033,270원 | 138,048,270원 | 총부담 거의 고정 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 “검바위역” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 도시형생활주택 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 간선변에 인천2호선 검바위역과 버스 정류장이 위치해 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 경사지붕 지상5층 건물 내 제비동 제3층 제303호입니다. 기본 위생·전기·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지, 2개 동 24개 호 건부지이며 북측·서측 8미터, 남측 6미터 포장도로와 접하는 3면 각지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 기재되어 있고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시됩니다.
- 환금성. 총 24세대 소규모 빌라이고 실거래 표본 7건의 가격 범위가 78,700,000원~160,000,000원으로 넓습니다. 가격 판단은 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 3번 주택임차권 말소에 충분한지, 조건·범위·시점·제출 원본을 확인해야 합니다.
- 확약 대상 확인. 확약은 김진만 임차권등기에 대한 판단입니다. 확약 밖 별도 점유자나 미상 임대차가 있는지 현장과 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 확약 전제 실질취득은 73,500,000원, 확약 미성립 시 현재 회차 총부담은 138,723,000원입니다. 두 가격을 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 24세대 규모, 실거래 편차가 큰 물건입니다. 단기 매도 목적이면 실거래 평균만 믿지 말고 보수적인 매도가를 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 점유관계, 미납관리비, 당해세를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약서 확인형 물건”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 150,000,000원에서 최저가 73,500,000원까지 내려온 매력적인 다세대처럼 보입니다. 확약이 유효하다면 실제로 실질취득은 73,500,000원이고, 실거래 평균 129,242,857원 대비 56.9%라 가격 여지도 있습니다. 하지만 선순위 주택임차권의 보증금은 137,000,000원이고, 확약이 없으면 현재 회차 총부담은 138,723,000원으로 시세 평균을 넘습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 권리의 승부처는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약서가 원본 서류상 명확하고 말소까지 연결된다면 조건부로 검토 가능한 가격입니다. 반대로 확약의 범위나 효력에 빈틈이 있으면 최저가가 낮아도 결코 싸지 않습니다. 가격은 확약 전제, 리스크는 확약 미성립 총부담으로 따로 계산해야 하는 사건입니다.
