한 줄 평 권리의 핵심은 임차권입니다. 박인선 임차인의 보증금 180,000,000원은 말소기준권리 이전 임차권등기로 대항력이 인정되는 구조이며, 현재 최저가 115,500,000원만 보고 접근하면 안 됩니다. 배당 후 부족분 66,917,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
감정가
165,000,000원
다세대 감정평가
최저가
115,500,000원
1회 유찰
실질취득 부담
약 182,417,000원
낙찰가+인수 가능액
매수인 인수
66,917,000원
임차보증금 부족분
인천지방법원 2025타경511292. 인천 부평구 갈산동 엘.스테이 101동 302호, 전용 45.53㎡ 다세대주택입니다. 등기상 가장 중요한 부분은 일반적인 후순위 권리가 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 박인선은 2021년 전입 및 확정일자를 갖추고 임차권등기를 마쳤으며, 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 있는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511292 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 20 엘.스테이 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다시형생활주택-단지형다세대주택 이용 |
| 소유자 | 유정민 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 기준
갑구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리 이전에 설정된 권리로, 임차보증금 회수 여부가 핵심입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으나, 확약 적용 범위와 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박인선 | 180,000,000원 | 있음 | 가능 | 인수 가능 |
임차인은 2021.03.19 전입, 2021.02.10 확정일자를 갖고 있으며 배당요구를 했습니다. 현재 최저매각가 115,500,000원 기준 배당 예상액은 113,083,000원이고, 보증금 부족분 66,917,000원이 발생합니다.
⛔ 최저가만 보면 안 되는 이유 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차인의 미배당 보증금 부담은 증가합니다. 현재 회차 기준 예상 실질취득은 115,500,000원 + 66,917,000원 = 182,417,000원 수준으로, 최저가 1.155억원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 임차인 박인선 보증금 | 180,000,000원 | 113,083,000원 |
| 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가가 아닌 인수 가능 보증금을 반영한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
⚠️ 유찰 시나리오 2회 유찰 시 낙찰가는 80,850,000원이지만 인수 가능 보증금은 101,005,300원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 곧 총 취득비용 하락을 의미하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천 부평구 갈산동 부평북초등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 2017.12.01 사용승인 다세대주택입니다.
- 하자. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 우선 확인. 낙찰가보다 임차보증금 구조를 먼저 계산해야 합니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위를 반드시 확인하세요.
- 실질취득 기준 판단. 현재 회차 기준 약 1.824억원 수준의 부담 가능성을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 보증금이 먼저다”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 경매의 핵심 숫자는 115,500,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차권 보증금 180,000,000원 중 미배당 예상액이 매수인 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다. 권리상 가장 중요한 것은 임차권이며, 입찰 판단은 낙찰가가 아니라 실질취득 비용 기준으로 해야 합니다.
