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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수48 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경511294 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 41.66㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
81,999,000원 8,199만 감정가 122,000,000원
감정가의 67% 2026-06-30 낙찰
최저매각가 59,780,000원 최저가 대비 +37%
낙찰일
06-30 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
597만원
최저가의 10% · 5,978,000원
감정가 대비
▼ 32.8% 싸게 매수
감정가 1.22억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권등기 1건으로 미배당 보증금 인수 위험이 존재합니다. 현재 최저가 기준 실질취득 부담을 확인해야 합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

낙찰가는 내려갔지만, 인수금이 남는다 — 인천 힐타운1차 202호

인천지방법원 2025타경511294 · 인천광역시 계양구 동양동 601-1 힐타운1차 2층202호
감정가 1.22억 · 최저매각가 59,780,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.30 · 강제경매(주택도시보증공사)
48점
매력지수 C등급 · 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차보증금 인수 위험으로 실질취득 부담이 남는 물건
권리상 임차권등기와 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성이 핵심 리스크이며 가격 판단은 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 봐야 한다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 다세대지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 임승호의 보증금 120,000,000원 중 배당되지 않는 금액이 발생해 매수인 인수 위험이 남습니다.
감정가 / 최저가
122,000,000원
최저 59,780,000원
실질취득 부담
121,476,040원
낙찰가+미배당 인수
매수인 인수
61,696,040원
임차보증금 부족분
핵심지표
대항력 임차권
우선변제 행사

인천지방법원 2025타경511294. 인천 계양구 동양동 힐타운1차 2층202호 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 59,780,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 유찰 폭만 보고 접근하면 안 됩니다. 을구 5번 주택임차권등기 임차인 임승호가 존재하고, 전입·확정일자·배당요구가 확인되어 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인입니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경511294
소재지인천광역시 계양구 동양동 601-1 힐타운1차 2층202호
물건종류 / 이용다세대주택 · 2층 202호 41.66㎡
소유자권철승
감정가 / 최저가122,000,000원 / 59,780,000원
매각기일2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성

임차인보증금대항력우선변제승계
임승호 120,000,000원 有 有 미배당 부족분 인수 가능
⚠️ 실질취득 기준 판단 현재 회차 매각가 59,780,000원에서 임차인 배당 58,303,960원이 이루어지고 부족분 61,696,040원이 발생합니다. 따라서 매수인은 단순 낙찰가가 아니라 약 121,476,040원 수준의 실질취득 부담을 고려해야 합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 59,780,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,476,040원
임차인 임승호 보증금120,000,000원58,303,960원
주택도시보증공사120,000,000원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
회차별 미배당 인수 시나리오

④ 입찰 체크리스트

  • ✓ 최저가 59,780,000원만 보고 저가 매수로 판단하지 말 것.
  • ✓ 대항력 임차보증금 미배당 가능성을 반영해 실질취득 금액으로 판단할 것.
  • ✓ 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 임차권 처리 내용을 원본 확인할 것.
  • ✓ 다세대주택 특성상 환금성과 개별 호수 상태를 함께 검토할 것.

맺으며 — “유찰가가 곧 매수가격은 아니다”

이 물건은 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 남아 있어 낙찰가만으로 매력을 판단하기 어렵습니다. 핵심은 59,780,000원의 낙찰가가 아니라 미배당 임차보증금까지 포함한 실질취득 부담입니다. 권리관계의 가장 큰 변수는 임승호 임차권등기이며, 입찰 전 임차권 말소 및 배당 구조를 반드시 확인해야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요하며 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다.

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인천광역시 계양구 동양동 601-1 힐타운1차 2층202호

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