부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511295 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 77.54㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

163,120,000원 1억 6,312만 감정가 239,000,000원

감정가의 68% 2026-07-30 낙찰

최저매각가 117,110,000원 최저가 대비 +39%

낙찰일

07-30 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,171만원

최저가의 10% · 11,711,000원

감정가 대비

▼ 31.7% 싸게 매수

감정가 2.39억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 물건으로 주의가 필요합니다. HUG 확약으로 주된 인수는 해소되지만 전세사기 구조와 외부 낙찰 제한 가능성을 확인해야 합니다.

권리 배선영 임차권등기 존재. HUG 말소동의 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원 처리
가격 최저가 167,300,000원. 임차보증금 241,500,000원 신고 구조로 보증금 부담 검토 필요
리스크 전세사기피해 관련 우선매수권 가능성이 있는 구조로 외부 낙찰 제한 여부 확인 필요

한 줄 평 임차권등기가 있는 오피스텔입니다. 배선영 임차인의 대항력 있는 임차권등기와 보증금 구조가 핵심이지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 다만 확약 밖 임차권·권리 관계 확인과 전세사기 관련 경매 구조 검토가 필요합니다.

감정가

239,000,000원

오피스텔 감정

최저가

167,300,000원

1회 유찰 후

실질취득·인수

0원*

HUG 확약 적용

핵심지표

임차권등기

대항력·우선변제

인천지방법원 2025타경511295. 인천 부평구 부평동 더갤러리 4층 101-402호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 권철승이며 2020년 거래가액 230,000,000원으로 취득했습니다. 권리 분석의 중심은 농협은행 근저당과 배선영 임차인의 주택임차권등기입니다.

임차인은 2020년 6월 19일 전입·점유를 시작했고 확정일자를 갖춘 것으로 확인됩니다. 전입 시점이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판단되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 단, 확약이 적용되는 것은 해당 임차인에 한정됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511295
소재지	인천광역시 부평구 부평동 528-9 더갤러리 4층101-402호
물건종류 / 이용상태	집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설
소유자	권철승
감정가 / 최저가	239,000,000원 / 167,300,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 241,500,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

임차인 배선영 1명 확인. 보증금은 등기부상 (1)230,000,000원, (2)241,500,000원으로 기재되어 있으나 매각물건명세서 보완이 필요한 상태입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사 구조이며, 대항력 있는 임차권등기입니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	대항력	우선변제	승계
배선영	4층 101-402호 77.54㎡	有	有	확약 0원*

⚠️ 임차권등기 인수 판단 전입일 2020.06.19이 2017.09.26 근저당보다 앞서 대항력 있는 임차인입니다. 다만 매각물건명세서의 HUG 말소동의 확약으로 해당 임차인의 인수는 실질 0원*입니다. 확약 밖 다른 임차인·권리는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,142,200원
근저당 · 농협은행주식회사	219,600,000원	164,157,800원
경매개시결정 · 주택도시보증공사	241,500,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

유찰 진행 시 채권 미배당 규모가 증가합니다.

⛔ 외부 낙찰 관점 전세보증금 관련 권리와 HUG가 등장하는 구조입니다. 전세사기피해자 우선매수권이 명세서 또는 관련 자료에 확인되는 경우 외부 일반 낙찰자의 경쟁 구조가 제한될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부흥초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다.
환금성. 부평동 중심 생활권 내 오피스텔이나 주거용 전환·임차권 관련 이슈가 가격 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. HUG 말소동의 확약서 원본 범위와 적용 대상 임차인을 반드시 확인하세요.
임차보증금 확인. 등기부상 230,000,000원과 241,500,000원 기재가 있어 최종 보증금 관계를 확인해야 합니다.
우선매수권 확인. 전세사기피해자 관련 절차 존재 여부에 따라 외부 낙찰 가능성이 달라질 수 있습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있어도 구조는 봐야 한다”

이 물건은 단순한 무인수 오피스텔이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하고, HUG 확약으로 해당 임차인의 인수 부담은 실질 0원 처리되지만, 전세보증금 구조와 외부 낙찰 제한 가능성은 남습니다. 권리상 큰 부담은 줄었지만, 확약 범위·전세사기 관련 절차·환금성을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

임차권등기와 HUG 확약 — 인천 더갤러리 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약이 있어도 구조는 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-26	유찰	2억 3,900만원
2	2026-06-30	유찰	1억 6,730만원
3	2026-07-30	대기	1억 1,711만원