한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차권등기 임채훈의 보증금은 220,000,000원이며, 낙찰가가 낮아져도 매수인 실질취득은 인수 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
208,000,000원
최저 101,920,000원
실질취득 검토
220,000,000원
임차보증금 인수 가능성
매수인 인수
220,000,000원
임채훈 임차권
핵심지표
D등급
권리 리스크 우선
인천지방법원 2025타경511296. 인천 미추홀구 용현동 대준 블루온 2층 206호 오피스텔입니다. 감정가는 208,000,000원이고 현재 최저가는 101,920,000원까지 하락했습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 저가 낙찰형이 아닙니다. 등기부상 대항력 있는 주택임차권등기가 존재하며, 임차보증금 220,000,000원이 매수인의 핵심 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511296 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 490-37 대준 블루온 2층206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 최창업 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 |
| 거래가액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임채훈 | 220,000,000원 | 有 | 없음 | 검토 필요 |
| 여성(성함미상) | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 확인 필요 |
⛔ 대항력 임차보증금 주의 임채훈 임차인은 전입일 2022.01.28로 말소기준권리 이전 대항력이 인정되는 구조입니다. 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가 하락이 곧 실질 취득가 하락으로 이어지지 않고, 인수 부담을 포함해 판단해야 합니다.
확약 관련 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 다만 제공된 내용상 임차인 임채훈 보증금 인수 위험 자체는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 이유
대준 블루온 최근 거래는 전체 평균보다 최근 가격 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 거래가는 143,250,000원, 최신 거래는 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 51.47㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 52.23㎡ | 6 | 136,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 2건 | 143,250,000원 |
최저매각가 101,920,000원은 최근 12개월 평균 대비 71.1% 수준이지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 단순 저가 낙찰로 볼 수 없습니다. 최근 거래 추세도 -23.4%로 하락 흐름입니다.
매각대금 배분
가격 비교
최저가와 별개로 임차보증금 인수 가능성을 함께 검토해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 우선 확인. 낙찰 전 임차권등기 말소동의 및 실제 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 판단. 최저가 101,920,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 미상 점유 확인. 여성(성함미상) 점유 관련 전입·보증금 확인이 필요합니다.
- 관리·임대 조건 확인. 민간임대주택 등록 이력이 있어 관련 조건 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값 최저가보다 인수 위험이 먼저”
이 물건은 유찰로 가격은 낮아졌지만, 경매의 핵심은 최저가 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 220,000,000원이 존재하기 때문에 매수인은 낙찰가와 별개로 인수 가능성을 검토해야 합니다. 권리관계 확인 없이 최저가만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
