인천지방법원 2025타경511298. 부평동 플러스빌 2층 202호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 손재현으로 2021년 11월 30일 매매를 원인으로 취득했고 등기부 기재 거래가액은 215,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류이며, 이후의 임차권등기·임차권부채권 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 홍성욱은 말소기준보다 앞선 2021년 11월 29일 주민등록과 2021년 10월 12일 확정일자를 갖춘 임차인이라, 등기 순위만 보고 단순히 “후순위 임차권이니 끝”이라고 판단하면 안 됩니다.
핵심은 대항력 있는 홍성욱의 보증금 215,000,000원입니다. 일반적인 배당 계산대로라면 최저가 98,980,000원에서 집행비용 2,181,640원을 제외한 96,798,360원이 임차인에게 배당되고, 미배당 118,201,640원이 남습니다. 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙에 따라 홍성욱 관련 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511298 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 433-33 플러스빌 2층 202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로75번길 20-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 2층 202호 · 사용승인 2009.12.30 |
| 소유자 | 손재현 (2021.11.30 매매 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 기존 중앙농업협동조합·해남군수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 홍성욱의 주민등록일은 2021.11.29로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자 2021.10.12와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사 가능합니다. 을구 5번 주택임차권등기 자체는 2024.01.19로 후순위지만, 그 기초 임차권의 대항력은 선순위라는 점이 중요합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍성욱 2층 202호 69.6㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.29 / 2021.10.12 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 조미희 | 2024.11.01 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계자로 분류된 중복 신고자는 없습니다. * 홍성욱의 원칙상 미배당 인수액은 현재 회차 기준 118,201,640원이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
② 가격 판단 — 49% 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 98,980,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 외형만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건 자료에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론이나 가격 가점은 줄 수 없습니다.
등기부에는 현재 소유자 손재현의 2021년 매매 거래가액 215,000,000원이 기재되어 있지만, 이는 최근 시장가격이 아니라 과거 취득가입니다. 또한 감정평가상 본건은 아파트가 아니라 오피스텔이고, 주변은 공동주택·오피스텔·아파트가 혼재한 지역입니다. 환금성 판단에서도 아파트와 같은 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 임차인 홍성욱 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 임차권부채권 가압류 · 인천신용보증재단 | 32,903,342원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 현재 최저가 98,980,000원을 전제로 한 배당 계산입니다. 배당 계산만 놓고 보면 홍성욱 보증금 미배당액은 118,201,640원이지만, 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약을 반영하면 매수인의 홍성욱 관련 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천생활예술고등학교 북측 인근으로, 공동주택·오피스텔·아파트 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2009.12.30 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호입니다. 위생·상하수도·개별난방·가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 현황 표기. 외벽에는 ‘플러스빌 A동’으로 표기되어 있는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 홍성욱 임차권등기 말소동의 확약서의 대상·조건·효력 범위를 매각물건명세서 원본과 반드시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 회차의 룰상 홍성욱 미배당액은 118,201,640원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 조미희 점유 확인. 2024.11.01 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유 상태가 확인되지 않았으므로 현장 점유·명도 상황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 이 자료에는 최근 실거래가가 없습니다. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고 인근 오피스텔 최근 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트가 아닌 오피스텔이므로 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 실제 거래 빈도와 매수층을 기준으로 환금성을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 202,000,000원에서 최저가 98,980,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 홍성욱의 보증금 215,000,000원입니다. 대항력만 놓고 보면 현재 회차에서 118,201,640원을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 구조지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 반영할 수 있습니다.
그 결과 현재 최저가 기준 실질취득액은 98,980,000원으로 보지만, 이 자료에는 최신 실거래가가 없어 그것이 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리 핵심위험은 확약으로 해소 가능, 가격 메리트는 미확인”입니다. 입찰의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 확약서의 실제 효력을 원본에서 확인하고 오피스텔의 현 시세를 별도로 검증하는 데 있습니다.
