인천지방법원 2025타경511299. 남동구 간석동 미소파크 2층 202호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 감정가 150,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 73,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 임차인 조기자는 2022.03.28 주민등록과 점유를 시작했고 2022.03.02 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023.10.04 웰컴저축은행 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 회차 배당 가정에서는 임차보증금 230,000,000원 가운데 71,777,000원이 배당되고 158,223,000원이 남습니다. 이 금액이 매수인에게 승계된다는 전제에서 73,500,000원 + 158,223,000원 = 231,723,000원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511299 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 47-9 미소파크 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용중 · 57.30㎡ |
| 건물 | 2016.11.11 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상7층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 박규리 · 2022.04.11 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
말소기준은 2023.10.04 갑구 8번 웰컴저축은행 가압류입니다. 그 뒤의 밀리언캐쉬대부 가압류, 남동구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 조기자의 주민등록·점유는 2022.03.28로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 말소 여부와 별개로 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조기자 | 2층 202호 57.30㎡ 전부 | 230,000,000원 | 2022.03.28 | 2022.03.02 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 승계 가능 |
조기자는 2024.05.08 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 가정상 보증금 230,000,000원 전액을 받지 못하며, 71,777,000원 배당 후 158,223,000원이 남는 구조입니다. 보증기관을 별도의 임차인으로 더하지 않았으며, 이 사건의 실제 임차인은 조기자 1명입니다.
③ 시세 비교 — 7,350만원이 아니라 2억3,172만원대를 비교해야 한다
미소파크 전용 57.30㎡의 제공된 실거래 표본은 1건입니다. 2022.03, 2층에서 230,000,000원에 거래됐습니다. 같은 금액이 시세 비교 기준액으로 제시돼 있지만 표본이 1건뿐이므로 가격 판단에는 주의가 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 57.30㎡ | 2 | 230,000,000원 |
최저가 73,500,000원만 비교하면 230,000,000원의 32.0% 수준이지만, 이 사건에서는 그 수치로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 158,223,000원을 더한 실질취득은 231,723,000원으로, 비교 실거래 230,000,000원보다 1,723,000원 높습니다. 따라서 현 회차의 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 조기자 보증금 | 230,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 웰컴저축은행 가압류 | 11,568,316원 | 0원 |
| 3. 밀리언캐쉬대부 가압류 | 15,438,392원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 조기자 보증금의 미배당액은 158,223,000원이며, 매수인 인수액도 158,223,000원으로 제시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 73,500,000원 | 158,223,000원 | 231,723,000원 |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 179,876,100원 | 231,326,100원 |
| 4회 유찰 시 | 36,015,000원 | 195,033,270원 | 231,048,270원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 73,500,000원 → 51,450,000원 → 36,015,000원으로 낮아지지만, 예상 인수액은 158,223,000원 → 179,876,100원 → 195,033,270원으로 커집니다. 세 회차의 실질 부담은 모두 231,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 입지. 신명여자고등학교 남동측 인근으로, 유사한 업무시설(오피스텔)·공동주택·소규모 근린생활시설이 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2016.11.11 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층/지상7층 건물이며 승강기·도시가스·화재경보·위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 6미터 포장도로에 접하고, 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성 표본. 미소파크는 8세대이며 제공 실거래 표본은 57.30㎡ 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.0회로 제시돼 있어 가격 판단 표본이 넓지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현 회차 기준 73,500,000원만 보지 말고 예상 인수 158,223,000원을 더한 231,723,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 조기자의 대항력과 미배당 보증금 승계까지 제거하는 내용인지 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 조기자의 주민등록·점유 2022.03.28과 말소기준 2023.10.04의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 확정일자 2022.03.02, 배당요구일 2024.05.08 및 보증금 230,000,000원의 기재를 매각물건명세서와 임차권등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질 부담이 231,000,000원대에 남는 시나리오입니다.
- 가격 표본의 한계. 비교 실거래는 2022.03의 230,000,000원 1건입니다. 단일 거래만으로 현재 환금가치를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “73,500,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 두 번 유찰돼 감정가 150,000,000원의 49%인 73,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 조기자의 보증금이 230,000,000원이고, 현재 배당 가정상 158,223,000원이 미배당됩니다. 이를 합치면 실질취득은 231,723,000원으로 비교 실거래 230,000,000원을 오히려 웃돕니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출은 중요한 변수입니다. 하지만 현재 제공된 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 확약서의 법적 효과가 원문에서 명확하게 확인되기 전에는 인수 158,223,000원을 살아 있는 위험으로 보는 것이 안전합니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 많이 유찰됐는가’가 아니라 임차보증금 승계가 실제로 사라지는가입니다.
