인천지방법원 2025타경511317. 인천 미추홀구 주안동 ‘위드팰리스’ 14층 1402호 오피스텔입니다. 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 감정평가 요항도 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 섞인 지역으로 설명합니다. 이 물건의 결론은 단순하지 않습니다. 권리만 보면 임차권등기와 압류가 얽힌 확약 확인형이고, 가격만 보면 확약 전제에서 매우 낮은 금액입니다.

가장 중요한 기준은 김재민 임차인의 전입·점유입니다. 김재민은 주민등록일자와 점유개시일자가 2020.02.28이고, 확정일자도 2020.01.21로 기재되어 있습니다. 말소기준으로 선언된 2022.11.11 미추홀구 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 보증금은 등기부 원문에 230,000,000원·230,000,000원·240,000,000원이 함께 기재되어 있고, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액도 240,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권, 확약서가 핵심

말소기준은 데이터상 갑구 9번 미추홀구 압류(2022.11.11)입니다. 이후 국 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 김재민의 주택임차권등기는 등기 접수일만 2024.05.02일 뿐, 전입·점유가 2020.02.28로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 말소되더라도, 확약이 없다면 대항력 있는 보증금 미배당분이 매수인 인수로 연결될 수 있는 구조입니다.

② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복합산 금지

tenants 데이터상 보증기관 승계·대위 임차인 표시는 없습니다. 즉 실제 임차인은 김재민 1명으로 보되, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 보증기관 명의와 임차인 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.

* 확약은 김재민 임차권등기에 관한 말소동의 확약서로만 보아야 합니다. 확약 밖의 별도 점유자나 별도 임차관계가 원본에서 확인되면 그 부분은 별도 인수위험으로 재계산해야 합니다. 감정요항에는 임대관계 미상 및 주택임차권 등재 참고 문구가 있습니다.

③ 시세 비교 — 싼 것은 ‘최저가’가 아니라 ‘확약 전제 실질취득’

위드팰리스는 데이터상 총 26세대, 사용승인일은 2017.05.25입니다. 제공된 실거래 9건의 평균은 222,722,222원이고, 최저는 177,500,000원, 최고는 265,000,000원입니다.

확약이 유효하다는 전제에서는 실질취득이 최저가와 같은 97,020,000원이므로 실거래 평균의 43.6%입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 룰상 실질취득은 242,146,360원이 되어 실거래 평균의 108.7%입니다. 이 사건의 가격 메리트는 최저가 자체가 아니라 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제로 인수위험을 0원으로 만드는지에 달려 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 위 표는 제공된 배당 데이터의 매각가 97,020,000원 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 “인천가정법원” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통시됩니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 급배수·위생설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,631,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 26세대 소규모 단지이고, 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 실거래는 있으나 소규모 오피스텔 특성상 매도기간과 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.
• 공부와 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김재민 임차권등기, 대항력, 보증금 미배당 인수위험을 실제로 0원 처리하는지 문구와 조건을 확인하세요.
• 임차권 원문. 등기부에는 보증금 230,000,000원·230,000,000원·240,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 최종 보증금과 배당요구 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복합산 금지. tenants 데이터상 실제 임차인은 김재민 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하지 마세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어, 주택도시보증공사 배당액과 미배당액을 바꿀 수 있습니다.
• 환금성 보수 적용. 26세대 소규모 오피스텔이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.3회입니다. 실거래 평균만 믿기보다 실거래 최저 177,500,000원과 최근 거래 199,000,000원도 함께 보세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 임차권등기명령 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있으면 가격 메리트, 없으면 보증금에 묶인다”

이 물건의 핵심은 97,020,000원이라는 최저가가 아닙니다. 김재민 임차인은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있어, 원칙적으로는 대항력 있는 임차권 인수형입니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 145,126,360원을 더해 실질취득이 242,146,360원으로 올라가고, 이는 실거래 평균보다 높은 수준입니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 임차권 인수위험을 정확히 해소한다면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 97,020,000원입니다. 결론은 조건부입니다. 확약 원본이 맞으면 가격은 좋고, 확약이 틀리면 물건의 매력은 사라집니다.