인천지방법원 2025타경511338. 부평동 엠타워7 2층 210호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 사건의 겉모습은 감정가 224,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 109,760,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 숫자만 보고 “반값”이라고 판단하면 안 됩니다. 등기부에는 임차인 최도윤의 주택임차권등기, 보증금 245,000,000원, 전입·점유개시 2021.06.25, 확정일자 2021.04.26이 확인됩니다. 말소기준은 2023.07.18 주택도시보증공사 가압류이므로, 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 구조입니다.
대항력 임차권이 있는 사건에서 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 매수인이 떠안을 부족분이 늘어 실질취득액은 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건도 확약이 없었다면 최저가 109,760,000원에 룰상 부족분 137,576,640원이 붙는 구조입니다. 다만 제공 데이터의 notes에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이 명시되어 있어, 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 451-30 엠타워7 2층210호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 고준성 (2021.06.25 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준은 2023.07.18 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사입니다. 이후의 국 압류, 부평구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.06.25 전입·점유개시 임차인입니다. 임차인 최도윤은 보증금 245,000,000원, 확정일자 2021.04.26, 배당요구 2023.07.27로 표시되어 대항력과 우선변제권이 함께 있는 구조입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
tenants 데이터 기준 실제 임차인은 최도윤 1명입니다. is_subrogation, is_guarantor가 모두 false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산하는 구조가 아닙니다. 주택도시보증공사는 채권자이자 말소동의 확약 주체로 등장하지만, 임차인 보증금은 245,000,000원 하나로 봅니다.
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최도윤 | 2층 210호 63.61㎡전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.06.25 · 점유 2021.06.25 · 확정 2021.04.26 · 배당요구 2023.07.27 | 245,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
* 확약 반영 전 룰상 부족분은 137,576,640원입니다. 확약은 이 임차권에만 적용되므로, 현장조사상 거주인 부재·폐문으로 임대관계가 미상인 부분은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,336,640원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 최도윤 보증금 (우선변제) | 245,000,000원 | 107,423,360원 | 부족분 137,576,640원 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,482,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표 숫자만 보면 임차인 보증금 중 107,423,360원이 배당되고 137,576,640원이 부족합니다. 다만 notes의 말소동의 확약서 때문에 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 표시합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평여자고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재하는 노선상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 인천지하철1호선 부평시장역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층~지상15층 중 2층 210호이며 사용승인일은 2016.12.9입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 평지의 상업용 건부지이고, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 조건으로 제출됐는지, 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는지 원문 확인이 최우선입니다.
- 대항력 임차권. 임차인 최도윤은 전입 2021.06.25, 확정 2021.04.26, 보증금 245,000,000원입니다. 확약이 없다면 룰상 부족분 137,576,640원 인수형입니다.
- 확약 밖 점유자. 현장조사시 거주인 부재 및 폐문, 자세한 임대관계 미상이라는 문구가 있으므로 전입세대열람, 점유현황, 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 등기부 원본 대조. 을구 1번 근저당권은 2021.06.25 해지 말소 기록이 함께 보입니다. 배당표상 0원으로 표시되나 등기부 원본에서 현재 유효 권리와 말소기록을 대조해야 합니다.
- 관리비·인도. 오피스텔은 관리비 체납, 공용부분 부담, 점유 이전 협의가 실제 수익률을 깎을 수 있으므로 입찰 전 확인하세요.
- 시세 판단 보류. 제공 데이터에 실거래 표본이 없으므로, 감정가 대비 49%만으로 싸다고 단정하지 말고 확약 반영 실질취득액과 주변 시세를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 성립해야 비로소 입찰 검토”
이 사건의 표면 가격은 매력적으로 보입니다. 감정가 224,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 109,760,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 본질은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 보증금 245,000,000원, 최저가 배당 후 부족분 137,576,640원이라는 구조에서는 최저가가 낮아질수록 인수 부족분이 커져 총부담이 보증금 수준으로 고정됩니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 그래서 결론은 단순한 “위험”도, 단순한 “저가 매수”도 아닙니다. 확약서 원본과 점유관계가 확인되면 검토 가능, 확인 전에는 보수적 접근입니다. 확약이 이 물건의 문을 열어주지만, 확약 밖 미상 임대관계와 실제 말소 절차가 마지막 잠금장치입니다.
