부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511339 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 59.9355㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

86,880,000원 8,688만 감정가 173,000,000원

감정가의 50% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 84,770,000원 최저가 대비 +2%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

847만원

최저가의 10% · 8,477,000원

실거래 대비

▼ 45.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.59억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 보증금 인수 위험이 핵심인 오피스텔. 유찰로 최저가는 낮아졌지만 실질취득가는 보증금 기준으로 판단해야 합니다.

가격 최저가 84,770,000원이지만 임차보증금 212,000,000원 미배당분 129,155,860원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 8,477만원 · 인수 가능 보증금 129,155,860원
리스크 을구 주택임차권등기 이형석 대항력·우선변제권 존재. 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 8,477만원까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 주택임차권등기 이형석의 보증금 2.12억원 중 배당 부족분 129,155,860원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 임차권 리스크형 오피스텔입니다.

감정가

173,000,000원

평가금액

최저가

84,770,000원

2회 유찰

실질취득 부담

213,925,860원

최저가+인수 가능액

핵심지표

임차보증금 인수

주의 필요

인천지방법원 2025타경511339. 인천 미추홀구 주안동 주안룩소르주상복합공동주택 11층 1103호 오피스텔입니다. 감정가는 1억7300만원에서 시작해 두 차례 유찰 후 8477만원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 유찰 할인형이 아닙니다. 등기부상 주택임차권등기가 존재하고, 임차보증금이 감정가를 넘는 구조라 낙찰가보다 인수권리가 더 중요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511339
소재지	인천광역시 미추홀구 주안동 126-6 주안룩소르주상복합공동주택 11층 1103호
물건종류 / 전용	오피스텔 · 전용 59.9355㎡
소유자	송도용
감정가 / 최저가	173,000,000원 / 84,770,000원
청구금액	212,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 매수인 인수 가능 권리 을구 3번 주택임차권등기 이형석은 임차보증금 212,000,000원, 전입일 2022.05.31, 확정일자 2022.04.18로 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 배당 부족분 129,155,860원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	인수
이형석	212,000,000원	有	有	권승용	미상	有 가능	미상
최근 12개월 평균	138,250,000원
최신 거래	138,000,000원
최저가 대비 최근12개월 평균	61.3%
최근 추세	최근 거래 기준 하락 추세 -22.9%
실질취득 부담	약 213,925,860원

배당 분배 (현재 최저가 기준)

감정가 vs 실질취득 부담

최저가 자체는 낮지만 임차보증금 인수 가능액을 포함해 판단해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 이형석 임차보증금 212,000,000원과 매수인 인수 가능액을 반드시 확인해야 합니다.
확약서 확인. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 인수 범위는 원본 확인이 필요합니다.
권리 분석 우선. 최저가 할인보다 보증금 인수 여부가 낙찰 판단의 핵심입니다.
소유자·점유 확인. 임차관계와 실제 점유 현황을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수권리가 먼저”

이 물건은 감정가 대비 49%까지 떨어진 매력적인 숫자를 보여줍니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 표면 최저가가 아니라 최종적으로 부담하는 금액입니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금이 존재하기 때문에 단순히 8477만원에 취득한다고 볼 수 없습니다. 확약 내용과 임차권 처리 범위를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 승부처 — 주안룩소르 1103호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수권리가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	1억 7,300만원
2	2026-05-26	유찰	1억 2,110만원
3	2026-06-30	대기	8,477만원