특수권리·특수조건
2
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 정광욱(전입 2021-07-23)
HUG인수조건
을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)
판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
C
매력지수 48
유찰 2회
부동산강제경매
2025타경511341 · 인천지방법원 · 오피스텔
낙찰가
131,856,100 원
1억 3,185만
감정가 214,000,000원
최저매각가 104,860,000원
최저가 대비 +25%
06-30
낙찰 완료
2회 유찰 후 낙찰
1,048 만원
최저가의 10% · 10,486,000원
▼ 38.4%
싸게 매수
감정가
2.14억원
· 낙찰가 기준
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
대항력 임차보증금이 핵심인 오피스텔로 확약 확인 전에는 인수위험을 봐야 합니다.
권리
정광욱 임차권등기 보증금 230,000,000원·대항력 있음
가격
최저가 104,860,000원이나 보증금 미배당 위험을 함께 검토
주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출, 효력 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (15)
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)
대항력 임차보증금이 승부처 — 인천 우성캐슬 1203호 인천지방법원 2025타경511341 · 인천광역시 미추홀구 숭의동 161-36 우성캐슬 12층1203호
감정가 214,000,000원 · 최저매각가 104,860,000원 · 매각기일 2026.06.30 · 강제경매(주택도시보증공사)
48 점
매력지수 C등급 · 임차보증금 인수 리스크가 핵심인 물건으로 확약 확인이 필요합니다.
대항력 있는 임차보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 커 실질취득 위험이 발생하며 확약 효력 확인 전 보수적 접근이 필요합니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 정광욱의 보증금 230,000,000원 이 낙찰가를 초과합니다. 확약 효력이 확인되지 않으면 매수인은 실질취득액을 보증금 수준으로 판단해야 하는 구조입니다.
감정가
214,000,000원
최저가 104,860,000원
실질취득 검토
230,000,000원
확약 확인 전 보수 판단
인수 위험
127,408,040원
현재 배당 기준 부족분
인천지방법원 2025타경511341 . 인천 미추홀구 숭의동 우성캐슬 12층 1203호 오피스텔입니다. 소유자는 김경철이며 2021년 거래가액 230,000,000원으로 취득했습니다. 권리상 가장 중요한 부분은 을구 순위 3번 주택임차권입니다. 정광욱은 보증금 230,000,000원, 전입 2021.07.23, 확정일자 2021.07.19로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.
물건 개요 사건번호 인천지방법원 2025타경511341 소재지 인천광역시 미추홀구 숭의동 161-36 우성캐슬 12층1203호 물건종류 집합건물(오피스텔) 소유자 김경철 감정가 / 최저가 214,000,000원 / 104,860,000원 (2회 유찰) 신청채권자 주택도시보증공사 매각기일 2026.06.30
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 임차인 보증금 대항력 우선변제 승계 정광욱 230,000,000원 有 有 확약 확인 필요
⚠️ 인수 구조 현재 배당 기준 임차인에게 102,591,960원이 배당되고 127,408,040원이 부족합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가도 부족분이 늘어 실질취득액은 보증금 수준으로 접근해야 합니다.
✅ 확약 관련 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약이 실제 임차권등기 말소 및 인수위험 해소로 연결되는지 확인될 경우 해당 임차인 관련 부담은 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 확약 효력 확인 전에는 인수위험을 별도 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정) 배당 항목 채권액 예상배당 집행비용 - 2,268,040원 임차인 정광욱 보증금 230,000,000원 102,591,960원 주택도시보증공사 가압류 339,000,000원 0원 경매개시결정 주택도시보증공사 230,000,000원 0원
④ 입찰 체크리스트 임차권등기 확인. 정광욱 임차권등기와 확정일자·전입일자를 원본 서류로 재확인해야 합니다.확약 검토. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인 부담 제거로 이어지는지 확인해야 합니다.가격 판단. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며 실질취득액 기준으로 접근해야 합니다.세금 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부를 확인해야 합니다. 맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 여부가 먼저” 이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 오피스텔 자체 가격보다 대항력 임차보증금이 핵심입니다. 확약이 완전히 확인되면 기회가 될 수 있으나, 확인 전에는 230,000,000원 보증금 구조를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
본 리포트는 제공된 등기부·배당자료를 기준으로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 확약서 효력을 직접 확인해야 하며, 당해세·관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
법원 집행관
인천광역시 미추홀구 숭의동 161-36 우성캐슬 12층1203호
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수가 없고, 전입세대확인서 상에 전입세대가 조사되지 아니 하고, 상가건물임대차현황서에도 임차인의 기재가 없으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대확인서, 상가건물임대차현황서, 외국인체류확인서 첨부.
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
최저매각가
1억 486만원
▼ 51% 감정가 2억 1,400만
입찰 보증금
1,048만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%
2억 1,400만→ 1억 486만
다음 예상 7,340만원
감정가
2.1억
현재
1.0억
1차
2차
3차
1차 · 2억 1,400만원
2차 · 1억 4,980만원
3차 · 1억 486만원
회차 전체 보기 (3회)
회차 날짜 결과 최저가
1
2026-04-21
유찰 2억 1,400만원
2
2026-05-26
유찰 1억 4,980만원
3
2026-06-30
대기 1억 486만원
우성캐슬
12층1203호
(숭의동,우성캐슬)
K-apt
연식
9년차 · 준공 2017년
0년 15년 30년+
공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 2가지 평형
전용률 가정 77%
24평형
공급 ~78㎡
전용 60㎡ · 23건
33평형
공급 ~110㎡
전용 85㎡ · 2건
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
VWorld
지목
· 토지대장
면적
474.9㎡
≈
143.7평
소유
소재
인천광역시 미추홀구 숭의동 · 161-36
공시 총액 (단가 × 면적)
9억 990만원
1,916,000원/㎡ × 474.9㎡
▼
감정가 24%
▲
+59.7%
· 연평균 +4.6%
· 2013년 대비
193.2만
156.6만
120.0만
2013
2015
2017
2019
2021
2023
2026
2013년 · 1,200,000원/㎡
2014년 · 1,261,000원/㎡
2015년 · 1,305,000원/㎡
2016년 · 1,353,000원/㎡
2017년 · 1,479,000원/㎡
2018년 · 1,506,000원/㎡
2019년 · 1,596,000원/㎡
2020년 · 1,669,000원/㎡
2021년 · 1,790,000원/㎡
2022년 · 1,932,000원/㎡
2023년 · 1,835,000원/㎡
2024년 · 1,857,000원/㎡
2025년 · 1,886,000원/㎡
2026년 · 1,916,000원/㎡
토지거래계약에관한허가구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉 ·접합 은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
인천광역시 미추홀구 숭의동 161-36 우성캐슬 12층1203호
이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.
로그인이 필요한 정보입니다
실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
로그인이 필요한 정보입니다
실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
로그인이 필요한 정보입니다
실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
이 매물에 문제가 있나요?
개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.
