54,880,000원
인천지방법원 2025타경511343. 인천 미추홀구 주안동 명성그랑빌 1동 203호, 전용 39.68㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 112,000,000원, 두 번 유찰되어 현재 최저가는 54,880,000원입니다. 표면상 할인율은 매우 커 보이지만, 이 사건은 단순한 저가 물건이 아닙니다. 2021.11.12 전입한 임차인 김민아가 있고, 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준은 2022.11.14 미추홀구 압류이므로, 김민아의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차권 인수형입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 명시 인수권리로 을구 8번 주택임차권등기가 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라는 note가 있습니다. 이 확약은 김민아 임차권에만 적용됩니다. 따라서 김민아 보증금 부족분은 룰상 76,507,840원이지만, 확약 반영 시 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 반대로 확약의 효력·범위가 확인되지 않으면 실질취득 판단은 최저가가 아니라 보증금 130,000,000원 규모로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 968-13 명성그랑빌 1동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.68㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 203호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중임 |
| 소유자 | 김경철 (2021.11.26 소유권이전, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 54,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나, 확약서가 핵심
말소기준권리는 2022.11.14 접수된 갑구 18번 미추홀구 압류입니다. 이후의 서울특별시 압류, 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 김민아의 전입·확정일자입니다. 김민아는 전입 2021.11.12, 확정일자 2021.10.18, 보증금 130,000,000원으로 표시되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 잡힙니다.
| 임차인/점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허순자 | 2025.08.05 / 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 전입신고가 말소기준권리 이후 | 미상 | 확약 밖 점유자. 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 확인 필요 |
| 김민아 | 2021.11.12 / 2021.10.18 | 130,000,000원 | 2023.12.12 | 대항력 말소기준 전 전입 | 우선변제 확정일자 + 배당요구 | 확약 실질 0원* · 룰상 미배당 76,507,840원 |
tenants 데이터상 is_subrogation/is_guarantor는 모두 false입니다. 주택도시보증공사는 채권자·가압류권자로 등장하지만, 임차인 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 신고 임차인·점유자는 허순자와 김민아 2명으로 정리합니다.
② 시세 비교 — 확약 유효 시에만 가격 메리트가 생긴다
명성그랑빌제1동은 총 14세대, 사용승인일은 2002.03.20입니다. 동일면적 39.68㎡ 최근 실거래 6건의 평균은 102,000,000원, 최저는 87,000,000원, 최고는 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 39.68㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2025.02 | 39.68㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2024.09 | 39.68㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2023.03 | 39.68㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 39.68㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 39.68㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 평균 | 39.68㎡ | 6건 | 102,000,000원 |
확약이 유효해 김민아 임차권 인수가 실질 0원*이라면 현재 최저가 54,880,000원은 실거래 평균의 53.8%입니다. 그러나 확약을 제외하면 매수인은 김민아 보증금 미배당분을 떠안는 구조가 되고, 실질취득은 보증금 130,000,000원 규모로 올라갑니다. 그 경우 실거래 평균 102,000,000원보다 높아져 가격 메리트가 사라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,387,840원 | 약 매각가의 2.5% 추정 |
| 1. 임차인 김민아 보증금 | 130,000,000원 | 53,492,160원 | 부족분 76,507,840원 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한빛은행 | 69,600,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 외환신용카드주식회사 | 1,844,788원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 엘지카드주식회사 | 13,720,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 비씨카드주식회사 | 4,964,214원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 한국양봉농업협동조합 | 3,374,587원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사우리은행 | 130,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 8. 을구 4번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 22,100,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 8,700,171원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 10. 갑구 14번 가압류 · 두원농업협동조합 | 14,465,487원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 11. 을구 6번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 66,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 12. 갑구 21번 가압류 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 13. 갑구 22번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표 데이터상 김민아 보증금 부족분은 76,507,840원입니다. 그러나 notes의 말소동의 확약서 때문에 김민아 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 동류형 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 위치하고 차량출입이 가능하여 교통사정은 무난한 것으로 표시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제203호이며, 상·하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등으로 표시되며, 토지면적은 304.7㎡, 공시지가는 2,023,000원/㎡입니다.
- 환금성. 명성그랑빌제1동은 총 14세대의 소규모 단지이고, 최근 동일면적 실거래는 87,000,000원부터 130,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김민아 임차권등기와 보증금 부족분 전부에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 확인. 허순자는 전입 2025.08.05로 표시되며 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력 있음으로 단정하지 말고 점유관계와 명도 가능성을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당 순위와 실제 잔여액을 바꿀 수 있습니다.
- 시세 기준 재설정. 확약 유효 시에는 54,880,000원을 기준으로, 확약이 불명확하면 보증금 130,000,000원 규모를 기준으로 판단해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 14세대이고, 경매 complex_stats상 평균 유찰 2.0회로 표시됩니다. 매수 후 재매각 속도는 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “확약이 유효하면 싸다”
이 물건의 핵심은 감정가 112,000,000원이 두 번 유찰되어 54,880,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 진짜 핵심은 김민아 보증금 130,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하면 김민아 임차권 인수는 실질 0원*이고, 현재 최저가는 실거래 평균 102,000,000원보다 낮아집니다. 그러나 확약이 불명확하면 실질취득은 보증금 130,000,000원 규모로 보아야 하며, 이 경우 실거래 평균을 넘는 부담이 됩니다. 결론은 단순합니다. 권리는 확약서가 풀고, 가격은 확약서가 유효할 때만 매력적입니다.
