수원지방법원 2025타경52580. 안산시 단원구 고잔동 센터하임오피스텔 6층 633호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 12층 중 6층 물건입니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가 110,000,000원의 70%인 77,000,000원입니다. 단순히 “1회 유찰이라 싸다”로 볼 사건은 아닙니다. 권리의 핵심은 2024.04.08. 김진호 가압류보다 앞선 양태령 임차권이고, 그 임차권을 2026.01.05. 확약서가 실질적으로 정리해 주는지입니다.
중요한 기준은 이겁니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건도 확약이 없다면 최저가 77,000,000원에 명목 인수 39,786,000원이 붙습니다. 그러나 제공 자료의 비고에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 기재되어 있으므로, 그 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 정리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-2 센터하임오피스텔 6층 633호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 12층 중 6층 633호 |
| 소유자 | 정덕진 (2023.09.27. 소유권이전 · 2023.07.05. 매매 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 말소기준 | 2024.04.08. 갑구 6번 가압류 · 김진호 · 청구금액 10,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권은 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.04.08. 갑구 6번 김진호 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2021.03.05. 전입·점유 및 2021.02.18. 확정일자가 있는 양태령 임차권입니다. 등기부상 2024.03.21. 주택임차권등기도 말소기준보다 앞서므로, 기본형은 대항력 있는 임차권 인수형입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
제공된 임차인 데이터상 실제 임차인은 양태령 1명입니다. tenants 항목의 is_subrogation/is_guarantor 값은 모두 false이므로, 보증기관 승계·대위 중복 임차인으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 임차인 표의 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 · 확정 · 배당요구 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양태령 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.03.05 · 확정 2021.02.18 · 배당요구 2024.03.21 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실제임차인 | 명목 부족분 39,786,000원. 2026.01.05. 확약서 반영 시 실질 인수 0원* |
* 실질 인수 0원 판단은 제공 자료의 “대항력 포기·임차권등기 말소 동의” 확약서 기재를 전제로 합니다. 확약서 원본, 제출 주체, 적용 대상, 말소 동의 범위는 입찰 전 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 양태령 보증금 | 115,000,000원 | 75,214,000원 | 부족분 39,786,000원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 서울반도체주식회사 | 110,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 김진호 | 10,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표의 명목 계산상 매수인 인수액은 39,786,000원입니다. 다만 확약서가 유효하고 해당 임차권에 적용된다면, 그 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 본 리포트의 결론입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 하락이 안전마진이 아니다
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려간다고 곧바로 싸지는 것이 아닙니다. 보증금이 매각가보다 크면 미배당 인수액이 늘어납니다. 이 사건은 확약서가 있으므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단하지만, 확약이 부정되거나 적용 범위가 흔들리면 아래 명목 인수 구조가 살아납니다.
| 회차 | 최저가 | 명목 인수 | 신청채권자 배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 77,000,000원 | 39,786,000원 | 0원 | 확약서 유효 전제 시 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 53,900,000원 | 62,470,200원 | 0원 | 확약서 없으면 명목 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 37,730,000원 | 78,349,140원 | 0원 | 확약서 없으면 명목 인수 더 증가 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동에 소재하는 안산시청 북동측에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 대형쇼핑몰, 관공서 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 근거리에 지하철 4호선과 수인분당선의 환승역인 중앙역이 있으며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 차량접근이 가능합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다. 아파트로 가정하면 안 되고, 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설 부지 이용상태를 함께 봐야 합니다.
- 설비. 급배수설비, 전기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장설비가 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false로 기재되어 있습니다. 다만 기타참고사항에는 임대관계 미상이라고 적혀 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.05.자 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 임차권등기 말소 동의 확약서가 실제로 제출되었는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 적용 대상 확인. 확약은 양태령 임차권에 한해 실질 인수 0원*으로 보는 근거입니다. 확약 밖의 권리나 별도 점유자가 확인되면 판단은 달라집니다.
- 재매각 보증금. 매각물건명세서 비고에는 재매각 및 매수신청보증금 최저매각가격의 20%가 기재되어 있습니다. 일반 보증금으로 착각하면 안 됩니다.
- 서울반도체 전세권 대조. 을구 1번 전세권은 전세금 110,000,000원으로 기재되어 있으나, 을구 2번에 2018.09.06. 해지 말소도 함께 기재되어 있습니다. 등기 원본에서 현재 효력을 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 제공 데이터에 실거래 표본이 없습니다. 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 오피스텔 실거래·임대수요·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기, 확약서, 배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 가격표는 ‘최저가’가 아니라 ‘확약서’가 만든다
이 물건은 권리표만 보면 위험해 보입니다. 말소기준보다 앞선 양태령 임차권이 있고, 보증금 115,000,000원이 현재 최저가 77,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 명목 인수 39,786,000원이 붙는 대항력 인수형입니다. 하지만 제공 자료의 비고에는 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 기재되어 있습니다. 따라서 본 리포트의 결론은 해당 임차권 실질 인수 0원*, 다만 확약서 원본 확인 전까지는 보수적으로 접근입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 들어갈 물건이 아니라, 확약의 유효성과 적용 범위를 확인해야 비로소 계산이 서는 물건입니다.
