부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511373 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 79.47㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

113,190,000원 1억 1,319만 감정가 231,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

06-30

인천지방법원 10:00

입찰 보증금

1,131만원

최저가의 10% · 11,319,000원

실거래 대비

▼ 49.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.25억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 핵심은 임차권입니다. 최저가 1.13억에 낙찰돼도 미배당 보증금 인수 가능성이 있어 실질취득 검토가 필수입니다.

가격 최저가 113,190,000원이지만 임차보증금 인수 166,194,660원 반영 시 실질취득 약 279,384,660원
자금 입찰보증금 및 인수 가능 보증금까지 고려한 자금계획 필요
리스크 대항력 있는 이혜지 임차권등기 및 확약 관련 인수권리 검토 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 단순히 1.13억짜리 오피스텔로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금 2.77억이 존재해 낙찰가와 별도로 인수 가능성을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 미배당 인수액은 166,194,660원으로 산정됩니다.

감정가

231,000,000원

오피스텔

최저가

113,190,000원

2회 유찰

실질취득 부담

279,384,660원

낙찰가+인수액 기준

매수인 인수

166,194,660원

이혜지 보증금 미배당

인천지방법원 2025타경511373. 인천 미추홀구 숭의동 숭의엠타운 2층 203호 오피스텔입니다. 표면상 최저가는 1.13억원으로 크게 낮아졌지만, 핵심 분석 대상은 가격이 아니라 임차권입니다. 을구 임차권등기권자인 이혜지의 보증금은 277,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511373
소재지	인천광역시 미추홀구 숭의동 302-8 숭의엠타운 2층203호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 이용중
소유자	백상훈
감정가 / 최저가	231,000,000원 / 113,190,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 277,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 2023.04.12 갑구 6번 압류(국)로 판단됩니다. 해당 압류 이후의 강제경매개시결정과 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 검토

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이혜지	277,000,000원	有	가능	인수 가능
등기상 미상 임차권	미상	판정 불가	미상	확인 필요

⛔ 대항력 임차인 인수 계산 현재 회차 낙찰가 113,190,000원을 기준으로 이혜지 보증금 배당 예상액은 110,805,340원입니다. 부족분 166,194,660원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득 부담은 낙찰가가 아니라 약 279,384,660원으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,384,660원
임차인 이혜지 보증금	277,000,000원	110,805,340원
주택도시보증공사	277,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득

최저가만 보면 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 반영 시 실질 부담은 증가합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차보증금 우선 확인. 낙찰가보다 보증금이 큰 구조에서는 인수액 계산이 필수입니다.
확약 여부 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
미상 임차권 검토. 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않는 임차권 관련 위험은 별도 확인이 필요합니다.
오피스텔 환금성. 주상지대 위치와 오피스텔 특성을 고려한 수요 검토가 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실질취득”

이 물건은 2회 유찰로 숫자상 매력적인 최저가를 만들었지만, 대항력 있는 임차보증금이 존재하는 전형적인 권리분석형 물건입니다. 입찰 판단 기준은 1.13억원이라는 가격이 아니라 낙찰가 + 인수 가능 보증금입니다. 권리 확인 없이 최저가만 보고 접근하면 예상보다 큰 취득 부담이 발생할 수 있습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	2억 3,100만원
2	2026-05-26	유찰	1억 6,170만원
3	2026-06-30	대기	1억 1,319만원

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 승부처 — 숭의엠타운 203호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 검토

③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실질취득”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (11장)

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