인천지방법원 2025타경511404. 부평동 반석아인스힐 2동 5층 502호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 보증금 180,000,000원의 임차권이 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 신소령은 2021.11.05 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.15이며, 2023.12.04 임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준권리는 2024.07.08 부평구 압류입니다.
따라서 확약을 반영하지 않은 기계적 배당계산에서는 현재 최저가 74,970,000원 중 집행비용 1,749,460원을 제외한 73,220,540원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 106,779,460원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 564-8 반석아인스힐 2동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 9층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 한정완 · 2021.11.05 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2024.07.08 갑구 6번 부평구 압류입니다. 임차인 신소령의 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2021.11.05로 이보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021.09.15이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 이후 2025.08.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신소령 | 5층 502호 40.905㎡ 전부 | 180,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 반영 실질 0원 |
② 가격 판단 — 최저가 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 153,000,000원, 현재 최저매각가는 74,970,000원으로 2회 유찰된 회차입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 선순위 임차권이 존재하므로 최저가 숫자만 보는 접근은 위험합니다. 확약이 없었다면 현재 회차의 매수인 부담은 낙찰가와 별개로 보증금 미배당분이 따라붙는 구조였습니다. 이번 사건은 말소동의 확약으로 그 부담이 실질적으로 해소된 사례이므로, 가격 판단과 확약의 유효성 확인을 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 |
| 1. 임차인 신소령 보증금 | 180,000,000원 | 73,220,540원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 기계적 계산상 임차인 보증금 부족분은 106,779,460원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 매수인 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 북동측으로 노폭 약 25미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 9층 건물이며, 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.
- 현황 표시. 외벽에 ‘B동’으로 표기되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건에서 임차권 말소에 작동하는지 매각물건명세서 원문과 함께 확인하세요.
- 대항력 임차권 확인. 신소령의 전입·점유는 2021.11.05, 확정일자는 2021.09.15이며 말소기준 2024.07.08보다 앞섭니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 기계적 부족분은 106,779,460원이지만, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다.
- 시세 별도 대조. 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가 74,970,000원이 시세 대비 싼지는 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 폐문 부재로 감정평가 시 내부를 확인하지 못했습니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면적으로는 부담이 큰 선순위 임차권 사건입니다. 보증금은 180,000,000원이고, 현재 최저가 74,970,000원 기준 기계적 미배당 인수액도 106,779,460원에 달합니다. 하지만 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리의 승부처는 “최저가가 얼마나 낮아졌나”가 아니라 확약이 실제 매각 후 말소까지 연결되는지를 원문으로 확인하는 데 있습니다. 권리위험은 확약으로 크게 해소되지만, 최근 시세 자료가 없어 가격 메리트는 따로 검증해야 합니다. 권리는 확약 확인 조건부 합격, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심입니다.
