한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다. 임차권등기 이정원의 보증금 174,000,000원은 대항력 있는 권리로 분석되며, 현재 배당 시 부족분 92,118,220원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 내용이 있어 실제 인수 범위 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
83,790,000원
2회 유찰
실거래 최근12개월
165,000,000원
최근 12개월 1건
실질취득 기준
175,908,220원
낙찰가+예상인수액
매수인 인수
92,118,220원
이정원 보증금 부족분
인천지방법원 2025타경511410. 인천 서구 가좌동 힘찬해가 제1동 2층 202호 다세대주택입니다. 전용면적은 53.1416㎡이며 2019년 사용승인된 비교적 신축급 다세대입니다. 권리 구조는 단순하지 않습니다. 소유권 이전 후 주택도시보증공사의 가압류와 압류, 경매개시결정이 이어졌고, 을구에는 임차권등기 이정원이 존재합니다.
이 물건은 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우, 낙찰가는 낮아져도 매수인의 실질 취득금액은 인수금액 때문에 다시 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 140-14 힘찬해가 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2, 발코니 등 |
| 소유자 | 고완석 (2020.11.18 소유권 이전, 거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권등기 이정원은 2020년 전입 및 확정일자 기준으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이정원 | 174,000,000원 | 有 전입 2020.11.18 | 有 확정일자 2020.11.03 | 확인필요 부족분 발생 |
| 송승훈 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
⚠️ 인수 계산 현재 매각가 83,790,000원 기준 이정원 임차인은 우선변제로 81,881,780원을 배당받고, 부족분 92,118,220원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 말소 및 인수 범위는 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
힘찬해가 동일면적 최근 거래는 160,000,000원~188,000,000원 수준이며, 최근 12개월 거래는 2025년 12월 165,000,000원입니다. 현재 최저가는 83,790,000원으로 표면상 저렴하지만, 인수 가능 보증금을 더하면 실질취득 기준은 크게 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 53.14㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2024.10 | 53.14㎡ | 5 | 174,000,000원 |
| 2024.04 | 53.14㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 평균 | 53.14㎡ | 11건 | 173,818,181원 |
배당분배 (최저가 83,790,000원)
감정가 / 실질취득 vs 실거래
실질취득은 최저가에 예상 인수액을 합산한 금액 기준입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이정원 임차권등기 및 보증금 174,000,000원의 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제 인수 해소 범위에 적용되는지 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가만 보면 저렴하지만 인수금액 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 송승훈 점유 관련 전입·보증금 자료는 추가 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 권리 구조가 먼저다”
힘찬해가 202호는 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 취득원가입니다. 대항력 있는 임차보증금 인수 여부에 따라 투자성이 크게 달라지므로, 확약 적용 여부와 임차권 말소 가능성을 확인한 뒤 입찰 판단을 해야 하는 물건입니다.
