인천지방법원 2025타경511426. 숭의시장사거리 남동측 인근의 신영아이폴리스1차 4층 406호, 전용 75.94㎡ 오피스텔입니다. 감정가 230,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 112,700,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49%에 불과하지만, 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차권의 인수 여부입니다.
금선경은 2022.09.26 전입, 2022.09.27 점유개시, 2022.08.12 확정일자를 갖추고 2024.06.11 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.08.11 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 최저가에서 배당받지 못한 139,677,800원을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가도 인수금이 늘어 형식상 총취득액은 약 251,000,000원~252,000,000원 수준에 머뭅니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 금선경 임차권의 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 그러나 이 확약은 금선경 임차권에만 적용됩니다. 보증금 1,000,000원·월세 550,000원의 별도 점유자 최지영은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-6 신영아이폴리스1차 4층 406호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 75.94㎡ · 14층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 조재근 (2022.10.18. 거래가 253,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 규모 / 사용승인 | 24세대 · 2017.08.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합
등기상 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 금선경의 전입·점유·확정일자는 강제경매개시결정보다 모두 앞서며, 배당요구도 이뤄졌습니다. 따라서 원칙적으로는 우선변제를 받은 뒤 남는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 최저가 112,700,000원에서는 집행비용을 제외한 110,322,200원이 배당되고, 부족분 139,677,800원이 형식상 인수액으로 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차관계 2명
| 임차인 / 점유 | 보증금·월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 금선경 4층 406호 75.94㎡ 전부 주거·임차권등기 | 250,000,000원 월세 없음 | 전입 2022.09.26 확정 2022.08.12 점유 2022.09.27 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 2024.06.11 | 실질 0원* 형식상 139,677,800원 |
| 최지영 4층 406호 | 1,000,000원 월 550,000원 | 전입 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 적용 밖 |
② 유찰해도 형식상 총취득액은 크게 줄지 않는다
금선경 임차권에 대한 확약을 적용하지 않는 원칙적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보면 112,700,000원으로 싸 보이지만, 형식상 총취득액은 매 회차 약 250,000,000원 수준으로 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 형식상 인수 | 형식상 총취득 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰·49% | 112,700,000원 | 139,677,800원 | 252,377,800원 |
| 3회 유찰·34% | 78,890,000원 | 172,930,020원 | 251,820,020원 |
| 4회 유찰·24% | 55,223,000원 | 196,171,014원 | 251,394,014원 |
현재 회차의 형식상 총취득액 252,377,800원은 실거래 평균 231,142,857원의 약 109.2%입니다. 즉 확약이 없다면 감정가의 49%라는 할인율은 의미가 없고, 오히려 실거래 평균보다 높은 비용을 부담하는 구조입니다. 이번 사건에서 가격 메리트가 생기는 이유는 유찰이 아니라 금선경 임차권의 말소동의 확약입니다.
③ 실거래 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다
신영아이폴리스1차의 제공된 실거래 7건은 2022.02~2022.10 거래입니다. 평균은 231,142,857원, 최저 170,000,000원, 최고 290,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 112,700,000원은 평균의 48.8%입니다. 다만 최지영의 대항력 여부가 미상인 만큼, 이 비율은 금선경 임차권이 확약에 따라 말소되고 별도 임차관계가 인수되지 않는 경우의 값입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 75.94㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2022.09 | 75.94㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.07 | 78.24㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.06 | 78.24㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.05 | 77.25㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 81.75㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 75.94㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 231,142,857원 |
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 금선경 보증금 | 250,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 금선경의 미배당 보증금은 139,677,800원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수액이지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 금선경에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 업무시설 및 공동주택 건부지에 위치합니다.
- 입지. 숭의시장사거리 남동측 인근으로 다가구·다세대·연립주택과 주거형 오피스텔이 혼재한 주거복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 미추로 등 간선도로변 버스정류장과 북서측 서울1호선 도원역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 승강기, 도시가스, 개별난방, 기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,724,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 오피스텔이며, 제공된 실거래는 2022년 7건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2회이고 낙찰률은 0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 금선경의 을구 1번 주택임차권 전체인지, 낙찰 후 별도 조건 없이 말소되는지 확인해야 합니다.
- 최지영 전입세대 확인. 전입일·확정일자·점유개시일과 현재 점유 여부를 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 두 임차관계의 연결 여부. 금선경과 최지영 사이의 전대차·점유승계·명도 합의 여부를 확인해야 합니다.
- 매각조건 대조. 매각물건명세서의 인수 문구, 확약서 제출 사실, 등기부 임차권등기 말소 절차가 서로 일치하는지 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 현재 점유자가 확인되는 만큼 인도명령 가능 여부와 자진퇴거 협의 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 차량 규격과 실제 이용 가능 여부, 유지관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 전입세대 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약과 미상임차인이 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 230,000,000원짜리 오피스텔을 112,700,000원에 취득하는 구조입니다. 그러나 금선경의 선순위 임차권을 그대로 적용하면 형식상 총취득액은 252,377,800원으로 실거래 평균보다 높아집니다. 가격을 뒤집는 결정적 자료가 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다.
확약이 매각조건대로 이행되면 금선경에 대한 인수는 실질 0원*이고, 알려진 실질취득액은 112,700,000원입니다. 하지만 보증금 1,000,000원·월세 550,000원의 최지영은 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성이 남습니다. 따라서 결론은 주된 인수는 해소 가능, 별도 임차인은 미확정입니다. 확약 원본과 최지영의 전입·점유관계가 모두 확인될 때 비로소 48.8%라는 가격지표를 신뢰할 수 있습니다.
