인천지방법원 2025타경511432. 인천 남동구 서창동 ‘광백드림빌(547-5)’ 에이동 2층 201호, 전유 47.62㎡ 다세대주택입니다. 사용승인은 2019.07.23이고, 감정평가서상 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건은 일반적인 근저당 실행형이 아니라, 주택도시보증공사가 채권자로 들어온 강제경매입니다. 등기상 말소기준은 2025.08.11 강제경매개시결정으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 2023.11.27의 박선후 주택임차권등기가 핵심 권리입니다.
현재 회차 최저가만 보면 92,120,000원입니다. 그러나 박선후 임차권등기 보증금은 198,000,000원입니다. 배당표상 현재 회차에서 박선후에게 배당되는 금액은 90,061,840원이고, 부족분 107,938,160원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라, 확약 전에는 실질취득액이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 547-5 광백드림빌 에이동 2층201호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대) · 전유 47.62㎡ · 5층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 이범섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 92,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기가 있다
말소기준은 2025.08.11 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.08.19 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 박선후 주택임차권등기는 2023.11.27 접수로 말소기준보다 앞섭니다. 데이터상 이 임차권의 보증금은 198,000,000원, 전입은 2021.10.27, 확정일자는 2021.08.05입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차권입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인·점유자 2명
tenants 데이터에서 보증기관 대위·승계 플래그는 없습니다. 따라서 보증금 중복 합산 이슈로 지우지 않고, 실제 임차인·점유자 2명으로 봅니다. 박선후는 임차권등기와 보증금이 확인되지만 확약이 붙어 있고, 정민선은 전입만 확인되며 보증금·확정일자·점유범위가 미상입니다.
| 임차인 | 근거 / 범위 | 전입·확정·배당 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민선 | 현황조사·매각물건명세서 / 범위 미상 | 전입 2025.08.05 · 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 보증금 확인 전 응찰 위험 |
| 박선후 | 등기부 임차권등기·매각물건명세서 / 2층 201호 47.62㎡ 전부 | 전입 2021.10.27 · 확정 2021.08.05 · 배당요구 2023.11.27 | 198,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 말소동의 확약* 룰상 미배당 107,938,160원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 봐야 한다
광백드림빌(547-5)은 총 21세대 규모이고, 데이터상 거래사례는 2021.09 1건입니다. 전용 44.82㎡, 2층, 거래가 260,000,000원입니다. 대상 면적 47.62㎡와 면적 매칭은 true로 표시되지만, 표본이 1건이고 거래시점도 2021.09이므로 시세 기준으로 쓰기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 44.82㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 260,000,000원 |
현재 최저가 92,120,000원은 위 거래사례의 35.4%로 보입니다. 하지만 박선후 임차권등기 확약을 배제하면 현재 회차의 실질취득은 92,120,000원 + 107,938,160원 = 200,058,160원입니다. 즉 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 인수가 늘어 총 부담이 보증금 수준에 고정됩니다. 이 사건에서 “싸다”는 판단은 박선후 확약의 유효성과 정민선 미상 권리 해소를 확인한 뒤에만 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,058,160원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 박선후 보증금 | 198,000,000원 | 90,061,840원 | 부족분 107,938,160원 매수인 인수로 계산 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 박선후 부족분 107,938,160원은 룰상 매수인 인수로 산정됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 박선후 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 조정됩니다. 이 각주는 정민선 미상 점유자에게 적용되지 않습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 92,120,000원 | 107,938,160원 | 박선후 확약 전 기준, 총 부담은 보증금 수준 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 64,483,999원 | 135,076,713원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 위험 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 45,138,799원 | 154,073,699원 | 최저가 착시가 더 커지는 구간 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 남동구 장아산로길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재합니다.
- 건물. 2019.07.23 사용승인된 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 중 2층 201호입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창구획), 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,653,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 21세대 규모로 대단지 아파트에 비해 거래 표본이 얇습니다. 데이터상 최근 거래는 2021.09 1건뿐이라, 낙찰가 산정 시 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박선후 확약 원본 확인. 말소동의 확약서의 주체, 범위, 조건, 효력 발생 시점, 임차권등기 말소 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
- 정민선 권리관계 확인. 전입 2025.08.05가 확인되지만 보증금·확정일자·점유범위가 미상입니다. 확약 밖 점유자이므로 반드시 매각물건명세서 보완사항과 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 배제. 확약 전에는 현재 회차 기준 룰상 인수액 107,938,160원이 붙습니다. 최저가 92,120,000원만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 명도 난도. 임차권등기와 미상 점유자가 함께 있는 구조입니다. 인도명령 가능성, 점유자 협의, 말소·인도 순서를 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금. 다세대주택이라도 체납 관리비, 공과금, 도시가스, 공용부분 비용은 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 종기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 있는 임차권”보다 “확약 밖 미상 점유자”가 문제
이 물건의 핵심은 간단합니다. 박선후 임차권등기는 보증금 198,000,000원의 선순위 권리라서, 원칙대로라면 현재 회차 미배당 107,938,160원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권만 놓고 보면 실질 인수는 0원*으로 정리될 수 있습니다. 그래서 진짜 확인 포인트는 박선후보다 정민선입니다. 정민선은 전입이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유범위가 미상입니다. 이 부분이 해소되지 않는 한, 이 사건은 “49% 저가 매수”가 아니라 확약 검증과 미상 점유자 확인이 끝나야 가격을 말할 수 있는 물건입니다.
