인천지방법원 2025타경511437. 인천 계양구 서운동 ‘아델라이타운하우스’ 102동 4층 402호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박재오로, 2019년 11월 9일 매매를 원인으로 142,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 먼저 봐야 할 권리는 근저당이 아니라 2021년 11월 15일 계양구 압류입니다. 제시된 말소기준권리는 이 압류이고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정, 임차권등기가 이어집니다.

권리분석의 핵심은 임차인 김한결입니다. 임대차계약일은 2021년 9월 3일, 확정일자는 2021년 9월 6일, 전입·점유개시는 2021년 10월 8일로 모두 말소기준일 2021년 11월 15일보다 앞섭니다. 따라서 김한결은 대항력 있는 임차인이고 배당요구도 해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증금은 137,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약이 승부처

2010년 관악농업협동조합 근저당과 2014년 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.11.15 계양구 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류 1,070,000,000원, 국세 압류, 의정부시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 있고 매각으로 소멸하는 구조입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 김한결은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 확약이 없다는 전제의 단순 배당계산에서는 현 회차 최저가 71,540,000원에서 집행비용 1,687,720원을 먼저 빼고 임차인에게 69,852,280원을 배당한 뒤, 보증금 잔액 67,147,720원이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.

이 말소동의 확약은 김한결 임차권에 한해 적용됩니다. 본건에서 확인된 실제 임차인은 김한결 1명이며, 다른 임차인 승계금액이 별도로 제시돼 있지는 않습니다.

② 가격 판단 — 49% 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다

감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 71,540,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최신 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.

특히 다세대주택은 개별 건물·호수별 거래조건과 환금성 차이가 크게 작용할 수 있으므로, 2회 유찰됐다는 사실 자체도 가격을 보수적으로 봐야 하는 신호입니다. 권리상 주된 인수위험이 확약으로 해소됐다는 점과, 가격의 적정성은 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)

배당 계산상 김한결 보증금 미배당액은 67,147,720원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 “다세대주택”입니다. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호입니다.
• 입지. 인천광역시 계양구 서운동, 계산여자고등학교 남동측 인근에 위치하며 공동주택·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 5필지 일단의 부정형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북측·서측·남측으로 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(살나리 구획정리)이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 내부는 관련 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려해 평가돼 현황이 도면과 다를 수 있으므로 재확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출된 확약서의 적용 대상이 김한결 임차권인지 원문으로 대조하세요.
• 임차권 말소 조건 확인. 김한결은 대항력 있는 임차인입니다. 확약 적용 시 실질 인수 0원이지만, 말소 절차와 필요한 조건을 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 계양구·국·의정부시 압류가 있습니다. 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 세목과 금액을 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가 71,540,000원은 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율 대신 인근 다세대의 실제 거래가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
• 현황 확인. 감정평가서상 내부는 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려해 평가됐습니다. 현황과 도면표시가 다를 수 있으므로 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
• 설비 확인. 위생·급배수·도시가스 설비가 구비돼 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 한 줄, ‘말소동의 확약’

표면적으로는 조심해야 할 물건입니다. 보증금 137,000,000원의 김한결 임차인이 말소기준일보다 먼저 전입·점유해 대항력을 갖추고 있고, 현재 최저가 71,540,000원에서 단순 배당하면 67,147,720원이 미배당으로 남기 때문입니다. 낙찰가 숫자만 보면 ‘7천만원대에 사서 6천만원 넘게 인수하는 구조’로 읽힐 수 있습니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 기준상 이 확약의 대상인 김한결 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원이며, 현 회차 실질취득액은 최저가 71,540,000원으로 봅니다. 다만 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 매력이 검증된 것은 아닙니다. 실거래 자료가 없고 2회 유찰된 다세대주택인 만큼 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다.