인천지방법원 2025타경511444. 인천 남동구 간석동 어반카운티 11층 1104호, 전용 52.9504㎡ 아파트입니다. 유인덕이 2019년 거래가 195,000,000원에 취득했고, 등기에는 2023년 최서우의 주택임차권 198,000,000원이 올라와 있습니다. 이후 2025년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 이 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다.
표면적으로는 최저가가 감정가의 49%까지 떨어져 숫자만 보면 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “감정가 대비 할인율”로 판단하면 안 됩니다. 먼저 최서우 임차권의 인수 구조를 확약서와 함께 해석하고, 그 다음으로 보증금·확정일자가 확인되지 않은 강현지의 점유 위험을 별도로 가격에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511444 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 213-1 어반카운티 11층 1104호 · 도로명 인천광역시 남동구 석촌로 53 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 52.9504㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 11층 |
| 사용승인 | 2018.02.27 |
| 소유자 | 유인덕 (2019.03.14. 이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 최서우는 확약, 강현지는 미상
가장 먼저 들어온 핵심 임차권은 최서우입니다. 임대차계약일자는 2021.04.30, 확정일자는 2021.05.03, 주민등록·점유개시는 2021.05.20이고 보증금은 198,000,000원입니다. 2023.07.21 주택임차권등기까지 마쳤으며, 말소기준인 2025.08.11 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
문제는 강현지입니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인되고 전입일은 2024.10.15로 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 최서우 확약으로 주된 인수액을 해소하더라도 이 미상임차 위험은 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차·점유 조사 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최서우 | 2021.05.20 | 198,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
| 강현지 | 2024.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 최서우: 데이터상 배당 미충족분은 98,306,880원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 본 리포트 룰상 실질 인수 0원으로 반영. 강현지에게는 이 확약을 적용하지 않음.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장은 하락 추세
어반카운티는 39세대, 사용승인 2018.02.27이며 비교 대상 전용면적은 52.9504㎡입니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 172,000,000원, 가장 최근인 2026.03 거래는 160,000,000원입니다. 현재 최저가 101,920,000원은 최근 12개월 평균의 59.3%입니다.
다만 전체 11건 평균 191,727,272원만 보고 가격 메리트를 과장하면 안 됩니다. 과거 235,000,000원 거래 등이 섞여 있고, 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -17.4%입니다. 즉 최근 시세가 과거보다 내려온 하락 추세이므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 160,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 52.95㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 52.59㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 52.59㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 52.95㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2025.05 | 52.95㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2023.12 | 55.32㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2023.10 | 52.95㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2023.10 | 52.95㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2023.04 | 55.32㎡ | 14 | 214,000,000원 |
| 2022.08 | 52.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.04 | 52.59㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 172,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 |
| 1. 임차인 최서우 보증금 | 198,000,000원 | 99,693,120원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최서우 보증금의 부족분은 98,306,880원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 본 리포트 룰상 최서우 임차권은 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 강현지의 보증금·우선변제 여부는 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최서우는 원래 낙찰가 하락분만큼 인수가 늘어나는 구조
| 회차 | 매각가 | 최서우 원자료상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 101,920,000원 | 98,306,880원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,344,000원 | 128,340,192원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,940,800원 | 149,358,134원 |
이 표가 바로 대항력 인수형의 함정을 보여 줍니다. 최서우 임차권에 확약이 없었다면 낙찰가가 101,920,000원에서 71,344,000원, 다시 49,940,800원으로 내려가도 인수액이 그만큼 증가하므로 실질취득은 보증금 약 198,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 따라서 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 만드는 구조가 아니었습니다. 현재는 확약서 때문에 최서우 부분을 실질 0원*으로 보지만, 강현지 미상 위험은 이 시나리오와 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 다수의 시내버스 노선과 인천1호선 간석오거리역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·화재경보·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,672,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시장. 최근 12개월 평균 172,000,000원, 최신 거래 160,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -17.4% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최서우 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 1번 임차권 말소와 매수인 인수 배제까지 연결되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 강현지 보증금 확인. 전입일 2024.10.15는 말소기준보다 앞서므로, 보증금·계약일·점유·확정일자와 실제 임대차관계를 확인하기 전까지 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 실질취득액은 101,920,000원으로 확정하지 말 것. 최서우 확약 반영 후에도 강현지 인수액이 확인되지 않았기 때문에 현재 숫자는 “101,920,000원 + 미상 위험”입니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 191,727,272원보다 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 160,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리 여부와 관련 서류를 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적일 수 있지만, 아직 ‘인수 0’ 사건은 아니다
이 사건의 핵심은 두 임차인을 분리해서 보는 데 있습니다. 최서우는 보증금 198,000,000원의 선순위 임차권자로, 확약이 없었다면 최저가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 본 리포트 규칙상 그 부분은 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
그 다음이 강현지입니다. 2024.10.15 전입은 확인되지만 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 위험이 해소되기 전에는 현재 최저가 101,920,000원만 보고 “최근 시세보다 크게 싸다”고 최종 결론을 내리기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 160,000,000원보다 가격은 낮지만, 시장 자체도 -17.4% 하락 추세입니다. 가격은 후보, 권리는 확인 필요. 강현지의 실제 임대차관계와 확약서 원문 확인이 이 물건의 입찰 여부를 가르는 마지막 관문입니다.
