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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수38 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경511483 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 39.96㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
61,720,000원 6,172만 감정가 121,000,000원
감정가의 51% 2026-06-30 낙찰
최저매각가 59,290,000원 최저가 대비 +4%
낙찰일
06-30 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
592만원
최저가의 10% · 5,929,000원
감정가 대비
▼ 49.0% 싸게 매수
감정가 1.21억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 임차보증금 인수 위험이 핵심인 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

최저가는 낮아졌지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 부평 갈산동 201호

인천지방법원 2025타경511483 · 인천광역시 부평구 갈산동 46-2 2층201호
감정가 1.21억 · 최저매각가 5,929만원(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.30 · 강제경매
38점
매력지수 C등급 · 임차권 인수 가능성이 남아 실질취득 부담이 큰 권리 위험형
임차인 장지희 보증금 120,000,000원 중 62,177,220원이 매수인 인수 가능하고 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 임차인 장지희의 주택임차권등기가 존재하며 보증금 1.2억원 중 배당 부족분 62,177,220원 인수 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 임차권 리스크형 물건입니다.
감정가 / 최저가
121,000,000원
59,290,000원
2회 유찰
임차보증금
120,000,000원
장지희 임차권
매수인 인수 가능
62,177,220원
배당 부족분
핵심지표
임차권 위험
대항력·우선변제

인천지방법원 2025타경511483. 인천 부평구 갈산동 46-2 영광빌라 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 121,000,000원이며 현재 최저매각가는 59,290,000원입니다. 그러나 등기부상 주택임차권 장지희가 존재하고, 전입일자 2022.03.07 및 확정일자 2022.02.03으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 낙찰자는 단순히 최저가만 보는 것이 아니라 보증금 부족분 인수 여부를 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경511483
소재지인천광역시 부평구 갈산동 46-2 2층201호
물건종류 / 면적다세대 · 39.96㎡
소유자강샛별
감정가 / 최저가121,000,000원 / 59,290,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 120,000,000원
매각기일2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 을구 1번 주택임차권은 별도 검토가 필요한 권리입니다. 임차인 장지희는 보증금 120,000,000원, 전입 2022.03.07, 확정일자 2022.02.03으로 대항력 및 우선변제권이 있습니다. 배당표 기준 부족분은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인보증금권리인수위험
장지희 120,000,000원 대항력 有
우선변제권 有		 62,177,220원
⚠️ 임차권등기 리스크 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 범위는 관련 서류 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,467,220원
임차인 장지희 보증금120,000,000원57,822,780원
주택도시보증공사120,000,000원0원
매수인 인수 가능액-62,177,220원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 부담
최저가 59,290,000원만 보면 낮아 보이지만 인수 가능액 포함 검토가 필요합니다.
⛔ 가격 판단 최저가는 감정가 대비 49%까지 하락했지만, 대항력 있는 임차보증금 부족분을 고려하면 실질 부담은 크게 달라집니다. 유찰 횟수보다 임차권 정리 여부가 우선입니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 부평북초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
  • 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 제4층 건물 중 제2층 201호이며 사용승인일자는 1994.06.11입니다.
  • 하자. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 장지희 임차권등기 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
  • 확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 내용과 실제 효력을 확인해야 합니다.
  • 가격 계산. 최저가가 아니라 인수 가능액을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
  • 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 최저매각가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 1.2억원 중 배당 부족분 62,177,220원이 존재해 낙찰 후 부담 가능성이 있습니다. 권리 정리가 확실히 확인되지 않는다면 낮아진 가격만으로 접근하기 어렵습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

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인천광역시 부평구 갈산동 46-2 2층201호

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