부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511542 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 47.85㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

96,158,970원 9,615만 감정가 153,000,000원

감정가의 62% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 74,970,000원 최저가 대비 +28%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

749만원

최저가의 10% · 7,497,000원

실거래 대비

▼ 23.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.26억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 주된 임차권 인수는 실질 0원이지만 미상임차인 확인이 필요한 다세대 물건입니다.

가격 최저가 74,970,000원은 최근 12개월 평균 108,663,333원의 69.0% 수준
자금 입찰보증금 약 7,497,000원 · 확약 적용 임차인 인수 실질 0원
리스크 조민정 임차권등기 말소동의 확약 존재. 문원균 미상 보증금 점유 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 핵심은 가격보다 임차권 처리 구조입니다. 조민정의 대항력 있는 임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원 처리 대상입니다. 다만 확약 밖의 문원균 점유자는 보증금이 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

153,000,000원 / 74,970,000원

2회 유찰

최근 12개월 평균

108,663,333원

최근 거래 3건 기준

최저가 ÷ 최근시세

69.0%

가격 접근성 있음

실질 인수 위험

확인 필요

확약 밖 점유자 존재

인천지방법원 2025타경511542. 인천 서구 당하동 플로채 102동 201호 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 권영만이며 2021년 거래가액 144,000,000원으로 취득했습니다. 등기상 주요 부담은 국 압류와 경매개시결정, 그리고 주택임차권등기입니다. 조민정 임차권은 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511542
소재지	인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 102동 2층201호
물건종류 / 이용	다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대)
소유자	권영만
감정가 / 최저가	153,000,000원 / 74,970,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 144,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권은 확약 확인이 핵심

말소기준권리 판단상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조민정은 2020.12.03 확정일자, 2021.02.19 전입으로 대항력 있는 임차권등기 권리자입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 확약이 적용되지 않는 다른 점유자의 보증금 위험은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
조민정	144,000,000원	有	有	확약 적용 · 실질 0원
문원균	미상	없음	해당 없음	확인 필요

③ 시세 비교 — 최근 시세 기준

플로채 최근 거래는 12건이며 전체 평균은 119,749,166원입니다. 최근 12개월 평균은 108,663,333원, 최신 거래는 2026.03 108,990,000원입니다. 최근 거래 기준 추세는 -12.0%로 하락 흐름입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.03	48.7㎡	2	108,990,000원
2025.09	51.27㎡	2	127,000,000원
2025.04	45.13㎡	5	90,000,000원
-	-	3건	108,663,333원

배당분배 (최저가 74,970,000원)

감정가 vs 최근 실거래

최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만, 다세대 특성상 환금성과 임차관계 확인이 중요합니다.

✅ 권리 관점 주택도시보증공사 말소동의 확약으로 조민정 임차권 관련 인수 부담은 실질 0원입니다.

⚠️ 확인 관점 문원균 점유자는 보증금이 확인되지 않아 대항력 없는 점유자로 보이지만, 실제 점유관계와 추가 부담 여부를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천광역시 서구 당하동 문곡고등학교 동측 인근 주거지역으로 다세대·연립·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 인천2호선 완정역 이용이 가능합니다.
건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일자 2014.12.23, 위반건축물 사항 없음입니다.
환금성. 총 124세대 규모이며 최근 거래가 있으나 최근 12개월 거래 추세는 -12.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본 확인이 필요합니다.
점유 확인. 문원균 점유자의 실제 보증금 및 점유관계를 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 69.0% 수준이나 다세대 특성상 환금성을 함께 봐야 합니다.
원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 임차 구조 확인이 먼저”

이 물건은 2회 유찰로 가격 매력이 생긴 다세대입니다. 다만 단순히 최저가만 볼 물건은 아닙니다. 조민정의 대항력 있는 임차권은 확약으로 실질 인수 부담이 제거되는 구조지만, 확약 밖 점유자는 남아 있습니다. 최종 판단은 확약 범위와 점유관계 확인 후 결정하는 것이 안전합니다.

부동산강제경매

확약으로 큰 인수위험은 줄었지만, 미상임차인 확인이 필요한 물건 — 플로채 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 확약 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 시세 기준

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차 구조 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	1억 5,300만원
2	2026-05-26	유찰	1억 710만원
3	2026-06-30	대기	7,497만원