인천지방법원 2025타경511548. 부평구 부평동 제이캐슬 9층 904호, 감정 이용상태는 오피스텔로 이용중임입니다. 이 물건은 “2회 유찰이라 싸다”로 접근하면 안 됩니다. 등기와 임차인 데이터를 같이 보면, 손예원 임차인의 보증금 204,000,000원이 현재 최저가보다 크고, 배당표상 미배당액이 발생합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어나 실질취득이 보증금 수준으로 고정됩니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 인수권리로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 손예원 임차권을 실제로 말소시키는 조건이라면 해당 임차인의 인수는 실질 0원*입니다. 반대로 확약서 원본·조건·범위가 확인되지 않으면, 이 물건은 바로 105,756,300원 인수형으로 되돌아갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 149-7 제이캐슬 9층904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태: 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 강인성 (2022.06.10 매매, 2022.06.20 소유권이전, 거래가액 204,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 압류 · 국 · 2023.03.03 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 | 2026.07.04 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
데이터상 말소기준권리는 2023.03.03 갑구 4번 압류입니다. 2017.02.16 설정된 농협은행 근저당권은 2022.05.30 해지 말소가 등기되어 있어, 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차인입니다. 손예원 임차인은 전입·점유가 2022.05.30으로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2022.04.26입니다. 그래서 단순히 임차권등기가 2024.04.22에 되어 있다는 이유만으로 “매각으로 끝난다”고 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손예원 | 9층 904호 전부 · 주거 (임차권등기) | 204,000,000원 | 전입·점유 2022.05.30 확정 2022.04.26 | 2024.04.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
이 사건의 tenants 데이터상 임차인은 손예원 1명입니다. is_subrogation, is_guarantor 값이 모두 false이므로, 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 봅니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 등장하지만, tenants 항목상 임차인 보증금에 별도로 합산할 보증기관 승계 임차인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,206,300원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 손예원 보증금 (우선변제) | 204,000,000원 | 98,243,700원 | 부족분 105,756,300원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 136,560,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
이 배당표는 확약서 적용 전의 룰상 계산입니다. 손예원 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하면 해당 미배당 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
④ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
제공 데이터에는 별도 실거래 표본이 없습니다. 따라서 이 사건의 비교 기준은 감정가 205,000,000원, 소유자 강인성의 2022.06.10 매매 거래가액 204,000,000원, 그리고 확약 전·후 실질취득액입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 205,000,000원 | 기준 가격 |
| 2022.06.10 거래가액 | 204,000,000원 | 소유자 강인성 취득 거래가액 |
| 현재 최저매각가 | 100,450,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 확약 전 실질취득 | 206,206,300원 | 최저가 + 미배당 인수 105,756,300원 |
| 확약 후 실질취득 | 100,450,000원* | 손예원 임차권 인수 실질 0원* 전제 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위로 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(부평역, 부평시장역)이 소재하여 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 중 9층 904호입니다.
- 설비. 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지를 업무시설 건부지로 이용중이며, 서측 및 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 주의. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 임차인 데이터와 확약서 원본을 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 3번 손예원 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 확약은 해당 임차인에만 적용됩니다. 확약 밖 권리, 조건 불충족, 원본과 명세서 불일치가 있으면 인수 위험은 별도로 남습니다.
- 대항력 판단. 손예원 임차인은 전입·점유 2022.05.30, 확정 2022.04.26, 보증금 204,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 표시됩니다.
- 배당 부족분 계산. 현재 최저가 기준 확약 전 미배당 인수액은 105,756,300원입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 보증기관 승계 오해 금지. tenants 데이터상 손예원은 is_guarantor, is_subrogation 모두 false입니다. 실제 임차인 1명으로 보되, 주택도시보증공사는 신청채권자로 별도 확인합니다.
- 당해세·최우선변제. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영될 수 있으므로 원본 서류와 집행기록을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 확약서 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 확약서다
이 사건은 표면상 최저가 100,450,000원, 감정가의 49%라 눈에 띕니다. 그러나 손예원 임차인의 보증금 204,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 확약이 없으면 미배당 보증금 105,756,300원을 떠안는 구조가 됩니다. 이때 실질취득은 206,206,300원으로 올라가, 감정가와 거래가액을 웃돕니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 손예원 임차권 인수를 확실히 제거한다면, 그 임차인의 인수는 실질 0원*이고 현재 최저가 자체가 검토 가능한 가격이 됩니다. 결론은 분명합니다. 확약서가 확인되면 조건부 검토, 확인되지 않으면 인수형으로 보수적으로 배제. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서의 효력과 범위입니다.
