인천지방법원 2025타경511585. 인천 계양구 병방동 327-1, 도로명주소 인천광역시 계양구 화산로 40 소재의 2층201호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 기재되어 있으므로 아파트로 보면 안 됩니다. 사용승인일은 1990.10.18, 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제201호입니다. 매각물건명세서 비고에는 외벽에 “신우빌라 B”로 표기되어 있다는 참고사항이 있습니다.
이 사건의 말소기준은 2024.09.10 주택도시보증공사 가압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.03.20 을구 7번 주택임차권등기입니다. 임차권자 강문혁의 전입·점유개시는 2022.03.30, 확정일자는 2022.03.11, 보증금은 110,000,000원입니다. 즉 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이고, 보증금이 최저가보다 커서 최저가만 보고 싸다고 말할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511585 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 병방동 327-1 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 건내 제2층 제201호 · 사용승인일 1990.10.18 |
| 소유자 | 홍현 (2023.07.11. 매매, 거래가액 106,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기가 핵심
실제 임차인은 1명입니다. tenants 데이터상 강문혁은 보증기관 승계·대위 중복신고가 아니며, is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 따라서 보증금은 중복 합산하지 않고 실제 임차인 1명의 보증금 110,000,000원만 권리분석에 반영합니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강문혁 | 제2층 제201호 33.1㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 110,000,000원 | 전입 2022.03.30 확정 2022.03.11 | 2024.03.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
이 데이터에는 실거래 비교표가 없습니다. 그래서 이 물건을 “감정가 92,000,000원 대비 최저가 45,080,000원이라 싸다”라고 단정하면 안 됩니다. 원칙상 대항력 임차권등기 인수형이므로, 확약을 빼고 보면 낙찰가 하락은 할인 효과가 아니라 인수액 증가로 바뀝니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 신청채권자 배당 | 충족 여부 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 45,080,000원 | 66,131,440원 | 0원 | false |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 31,555,999원 | 79,412,009원 | 0원 | false |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 22,089,199원 | 88,708,407원 | 0원 | false |
따라서 이 사건의 가격 판단은 두 갈래입니다. 확약 반영 시 실질취득은 최저매각가 45,080,000원*입니다. 반대로 확약 미반영 시 현재 회차 기준으로도 최저가에 부족분 66,131,440원을 더해 판단해야 하므로, 최저가 49%라는 숫자는 투자 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,211,440원 |
| 1. 임차인 강문혁 보증금 (우선변제) | 110,000,000원 | 43,868,560원 |
| 2. 을구 1(전 2)번 근저당권 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2(전 3)번 가압류 · 대한보증보험주식회사 | - | 0원 |
| 4. 을구 2(전 8)번 근저당권 · 티에스티운송주식회사 | 9,900,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 정상남 | 13,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 지원산업주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 5번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 10,560,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 15번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 16번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 잔여는 변동될 수 있습니다. 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*으로 보되, 룰상 부족분 66,131,440원은 별도 각주성 위험값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 병방동 소재 “인천병방초등학교” 북서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천1호선 “임학역”이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중입니다. 내부구조는 이해관계인의 부재로 이웃 탐문조사 등을 참고하여 작성된 것으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 하자 메모. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, violation은 false입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 실제로 을구 7번 주택임차권등기에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 오판 금지. 확약이 없다면 보증금 110,000,000원 중 현재 회차 부족분 66,131,440원이 인수될 수 있어, 최저가 45,080,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 실제 임차인 수 확인. tenants 데이터상 실제 임차인은 강문혁 1명이며, 보증기관 승계·대위 중복신고가 아닙니다. 보증금 중복 합산은 금지입니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 기타참고사항에 임대관계는 미상, 내부구조는 이해관계인 부재로 탐문조사 참고라고 되어 있습니다. 현재 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·당해세. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영합니다. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능성도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 종기 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있어야 싼 물건”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 92,000,000원에서 최저가 45,080,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리 구조상 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 강문혁 임차인의 보증금 110,000,000원이 최저가를 초과하므로, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 인수 부족분이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 이 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있습니다. 따라서 본 리포트의 결론은 확약 반영 시 실질 인수 0원*, 현재 회차 실질취득 45,080,000원*입니다. 하지만 이 결론은 확약의 유효성과 적용 범위가 확인될 때만 성립합니다. 권리는 확약서 원본 확인 전까지 보수적으로, 가격은 최저가가 아니라 실질취득 기준으로. 이 두 가지가 이 사건의 핵심입니다.
