인천지방법원 2025타경511640. 미추홀구 도화동 엔에스파크 3층 305호, 전용 78.75㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자 김호성은 2022년 5월 26일 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 그보다 앞선 2022년 5월 18일 전입한 임차인 윤종태의 보증금도 정확히 270,000,000원입니다. 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 낙찰대금으로 보증금 전액이 배당되지 않으면 원칙적으로 부족액이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다.
권리분석의 결론을 바꾸는 문서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 정해진 조건에 따라 효력을 발휘하면 윤종태 임차권의 미배당액은 매수인이 실질적으로 부담하지 않습니다. 따라서 이 사건은 확약 확인 전에는 실질취득 2.72억대, 확약 이행이 확정되면 실질취득 1.1172억으로 평가가 완전히 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 457-4 엔에스파크 3층 305호 · 제일로9번길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 78.75㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김호성 (2022.05.26. 거래가 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 사용승인 / 규모 | 2014.05.21. / 56세대 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
2014년 설정된 부평대건신용협동조합 근저당권은 2022.05.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계의 기준은 2025.08.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인 윤종태의 전입일은 2022.05.18., 점유개시일은 2022.05.13.으로 경매개시결정보다 앞섭니다. 등기된 임차권도 보증금 270,000,000원 전부를 대상으로 하고 있어, 확약이 없다면 미배당 보증금은 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 윤종태 3층 305호 78.75㎡ 전부 주거·임차권등기 | 전입 2022.05.18. 확정 2022.04.26. 배당요구 2024.02.22. | 270,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
현재 최저가 111,720,000원에서 집행비용 2,364,080원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아갈 예상배당은 109,355,920원입니다. 보증금과의 차액은 160,644,080원이며, 일반적인 대항력 인수 원칙대로라면 매수인의 부담입니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 272,364,080원으로, 낙찰가가 낮아 보여도 실질취득은 보증금 270,000,000원에 집행비용이 더해진 수준으로 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 유무에 따라 51.9%와 126.5%
엔에스파크의 유사 면적 실거래는 총 7건, 평균 215,285,714원입니다. 최저 거래는 150,000,000원, 최고 거래는 270,000,000원이며, 해당 호실과 같은 전용 78.75㎡의 2022년 거래는 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 73.43㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2023.09 | 79.19㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 79.19㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 79.19㎡ | 3 | 242,000,000원 |
| 2022.05 | 78.75㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 78.75㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 73.43㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 215,285,714원 |
확약이 이행되면 실질취득액 111,720,000원은 실거래 평균의 51.9%입니다. 반대로 확약이 무효이거나 적용되지 않으면 실질취득액은 272,364,080원으로 올라가 실거래 평균의 약 126.5%가 됩니다. 따라서 이 물건의 가격 경쟁력은 최저가 자체가 아니라 임차권 말소 확약의 확실성에서 발생합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,364,080원 |
| 1. 임차인 윤종태 보증금 | 270,000,000원 | 109,355,920원 |
| 2. 구 근저당 · 부평대건신용협동조합 2022.05.18. 말소 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액은 160,644,080원입니다. 일반 권리분석상 매수인 인수액이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 경우 윤종태 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 총부담은 낮아지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 감정가 49% | 111,720,000원 | 160,644,080원 | 272,364,080원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 78,204,000원 | 193,603,672원 | 271,807,672원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 54,742,800원 | 216,642,570원 | 271,385,370원 |
확약을 제외한 일반 인수 계산에서는 3회 유찰 시에도 총부담이 271,807,672원, 4회 유찰 시에도 271,385,370원입니다. 최저가가 내려가는 만큼 임차인 미배당액이 늘어나 총액은 보증금 270,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 추가 유찰 자체는 인수형 구조의 가격 메리트를 만들지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물입니다.
- 입지. 도화초등학교 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린상가가 혼재한 주거·상업 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로·설비. 남측 약 20m, 서측 약 6m 도로에 접하며 승강기·위생 및 급배수·기계식 주차설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 환금성. 56세대 오피스텔이고 실거래 표본은 7건입니다. 거래가격이 150,000,000원부터 270,000,000원까지 넓게 형성돼 개별 호실 상태와 매수 수요를 함께 봐야 합니다.
- 건축 상태. 사용승인일은 2014.05.21.이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 윤종태의 을구 3번 임차권 전체인지, 별도 조건이나 지급 의무가 없는지 확인해야 합니다.
- 말소 시점 확인. 낙찰대금 납부 후 임차권등기가 언제, 어떤 서류로 말소되는지와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 두 개의 입찰가 상한을 분리. 확약이 확정되면 실질취득액을 최저가 기준으로 비교할 수 있지만, 확약이 불확실하면 룰상 실질취득액 272,364,080원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태, 열쇠 인도와 퇴거 완료 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·기계식 주차. 미납 관리비와 기계식 주차설비의 이용 조건 및 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 업무시설로 평가된 물건이므로 실제 이용, 전입·임대 운용, 세금과 금융 조건을 아파트와 구분해 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”은 확약이 완성할 때만 성립한다
이 물건의 최저가는 111,720,000원으로 감정가의 49%, 실거래 평균의 51.9%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 270,000,000원이므로, 말소 확약이 없다면 실제 부담은 272,364,080원까지 올라갑니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 총액은 보증금 부근에서 거의 변하지 않습니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 윤종태 임차권에 대해 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원*이 되고, 실질취득은 최저가인 111,720,000원으로 떨어집니다. 이 경우에만 시세 대비 큰 가격 차이가 의미를 갖습니다. 결론은 단순합니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 그 가격을 가능하게 하는 권리는 확약서가 결정한다. 확약 원본과 말소 조건을 확인하기 전에는 ‘반값 오피스텔’이 아니라 2.72억대 인수형 물건으로 봐야 합니다.
