인천지방법원 2025타경511655. 인천 미추홀구 숭의동 ‘에코피아’ 3층 301호, 전용 56.13㎡ 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 권영만 씨로, 2021.03.12 매매를 원인으로 2021.04.19 소유권을 이전받았으며 거래가액은 145,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금과 말소동의 확약서입니다.
임차인 어용선 씨는 2021.04.19 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.23입니다. 말소기준으로 정리된 2022.04.08 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 기재 최저가 71,050,000원에서 집행비용 1,678,900원을 제외하면 임차인 예상배당은 69,371,100원이고, 보증금 145,000,000원 중 75,628,900원이 남습니다. 확약이 없다면 이 잔액은 매수인에게 승계될 수 있어 총부담이 146,678,900원으로 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511655 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-137 에코피아 제3층 제301호 도로명: 인천광역시 미추홀구 수봉안길57번길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.13㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 규모 / 준공 | 에코피아 8세대 · 2011.11.03 준공 |
| 소유자 | 권영만 (2021.04.19 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 기재 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급일 | 2026.07.04 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약서가 핵심
2013년의 근저당·가압류·압류 등은 2014.07.14 임의경매 매각과 함께 말소됐습니다. 현재 권리 흐름에서는 2021년 소유권이전 뒤 2022.04.08 국세 압류가 먼저 남고, 2023.05.16 주택임차권등기, 2024.11.05 미추홀구 압류, 2025.08.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
다만 임차권등기의 접수일만 보아서는 안 됩니다. 어용선 씨의 전입·점유일은 2021.04.19로 2022.04.08 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 145,000,000원, 확정일자 2021.03.23, 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 배당으로 전액 회수하지 못하면 원칙적으로 미배당액이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 어용선 | 3층 301호 56.13㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 2021.04.19 | 2021.03.23 배당요구 2023.05.16 | 145,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복신고 아님 |
* 확약 미적용 원칙상 인수액은 75,628,900원입니다. 실질 0원 표시는 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용된다는 전제의 계산입니다.
③ 가격 구조 — 확약 유무에 따라 결론이 정반대다
| 자료상 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미적용 인수 | 확약 미적용 총부담 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 71,050,000원 | 75,628,900원 | 146,678,900원 | 71,050,000원* |
| 3회 유찰 가정 · 감정가 34% | 49,735,000원 | 96,560,230원 | 146,295,230원 | 49,735,000원* |
| 4회 유찰 가정 · 감정가 24% | 34,814,500원 | 111,212,161원 | 146,026,661원 | 34,814,500원* |
확약이 없다면 낙찰가가 71,050,000원에서 49,735,000원, 34,814,500원으로 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 총부담은 약 146,000,000원대에 머뭅니다. 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 반대로 제출된 확약을 적용하면 해당 임차인 인수는 실질 0원*이므로 실질취득은 각 매각가와 같아집니다.
④ 확인 실거래 비교 — 2022년 거래만 존재
에코피아 동일 면적 56.13㎡에서 확인되는 거래는 2건입니다. 두 건 모두 대상 호수와 같은 3층이며, 2022.04 거래가 120,000,000원, 2022.09 거래가 123,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 56.13㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2022.04 | 56.13㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 평균 | 56.13㎡ | 2건 | 121,500,000원 |
확약 적용 실질취득 71,050,000원은 확인 실거래 평균 121,500,000원의 58.5%입니다. 반면 확약을 적용하지 않은 총부담 146,678,900원은 실거래 최고 123,000,000원보다 높습니다. 따라서 가격 메리트는 말소동의 확약의 적용 여부에 전적으로 달려 있습니다.
⑤ 예상배당표 (기재 매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,900원 | - |
| 1. 임차인 어용선 보증금 | 145,000,000원 | 69,371,100원 | 75,628,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
국세·지방세 압류가 있어 당해세로 우선 차감되는 금액이 존재하면 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다. 위 표의 미배당 75,628,900원은 제공된 배당 계산값이며, 본 리포트의 실질 인수는 말소동의 확약을 반영해 0원*으로 처리했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 인천숭의초등학교 동측 인근으로, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 토지. 대체로 정방형의 완경사 토지이며 면적은 205㎡, 공시지가는 1㎡당 1,337,000원입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인 실거래가 2022년 2건에 그쳐, 거래 빈도와 가격 발견 측면에서 아파트보다 환금성이 낮을 수 있습니다.
⑦ 상태·서류 확인 체크리스트
- 매각 결과와 후속 기일. 2026.06.30 기일은 등기 발급일 2026.07.04보다 앞섭니다. 낙찰·유찰·변경·취하 또는 후속 기일이 확인되지 않았으므로 현재 응찰 가능 물건으로 전제하지 않습니다.
- 말소동의 확약의 적용 범위. 실질 인수 0원*이라는 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 어용선 씨의 주택임차권등기에 적용된다는 전제입니다.
- 대항력 구조. 확약을 배제하면 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 빨라 미배당 보증금 75,628,900원이 매수인에게 남는 구조입니다.
- 국세·지방세. 2022.04.08 국세 압류와 2024.11.05 미추홀구 압류가 확인됩니다. 당해세가 존재하면 배당 순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 전기·수도 상태. 현관에는 전기사용계약 해지 및 재사용 신청 안내문이, 우편함에는 수도전 정수 예고장이 있었다고 기재돼 있어 공급 재개와 체납 여부를 별도로 확인할 사안입니다.
- 점유·인도 상태. 임차권등기가 존재하지만 실제 현장 점유와 인도 상태는 등기만으로 확정되지 않습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약’과 ‘기일 결과’를 봐야 한다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 145,000,000원에서 2회 유찰돼 기재 최저가가 71,050,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 145,000,000원이므로, 확약이 없다면 미배당액 75,628,900원이 붙어 총부담은 146,678,900원입니다. 최저가가 반값이라는 사실만으로는 아무런 가격 메리트가 없습니다.
결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 해당 임차인 인수는 실질 0원*이고, 실질취득은 71,050,000원이 됩니다. 다만 비교 실거래가 2022년 2건뿐이며, 기재 매각기일 2026.06.30 이후의 결과나 후속 일정도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “확약 적용 시 가격 구조는 유리하지만, 현재 매각 상태와 최신 시세를 전제로 한 응찰 판단은 할 수 없다”입니다.
