74,970,000원
인천지방법원 2025타경511661. 마전동 그린힐타운 1동 204호로, 감정평가 기준 현재 연립주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 권영만은 2021.05.31. 거래가 151,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매에서 선언된 말소기준은 2022.04.13. 안산세무서장 관련 압류이고, 그 뒤 주택도시보증공사의 가압류, 남동세무서장 관련 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 승부처는 등기부 을구 7번 안준현의 주택임차권입니다. 임차보증금은 151,000,000원, 임대차계약일은 2021.03.25., 확정일자는 2021.03.29., 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.05.14.로 기재되어 있습니다. 임차권등기는 2023.07.04. 이루어졌고 매각물건명세서상 인수권리로 명시됐지만, 주택도시보증공사가 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511661 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1157-9 그린힐타운 1동 2층204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 기준시점 현재 연립주택으로 이용중 |
| 전용 / 층 | 56.6425㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 사용승인 | 2012.01.10. |
| 소유자 | 권영만 · 2021.05.31. 매매 · 거래가액 151,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 151,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약이 핵심
2022.04.13. 압류가 말소기준으로 선언되어 있고, 이후 2022.09.26. 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원, 2025.03.19. 국 압류, 2025.08.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 안준현의 임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으며, 별도로 제출된 말소동의 확약 때문에 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인해야 할 두 사람
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안준현 | 주민등록·점유개시 2021.05.14. 임차권등기 2023.07.04. | 151,000,000원 | 대항력 가능 확정일자 2021.03.29. | 확인 필요 배당요구 2023.07.04. | 실질 0원 말소동의 확약 |
| AL BDAIRIMUSTAFA ADNAN ABED | 전입 2024.08.09. | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 확인 필요 | 인수 없음 보증금 확인 필요 |
안준현의 경우 주택임차권등기에 임대차계약일, 확정일자, 주민등록일, 점유개시일과 보증금이 모두 기재돼 있어 말소기준보다 앞선 임차관계임을 우선 확인해야 합니다. 다만 이번 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 다른 점유자인 AL BDAIRIMUSTAFA ADNAN ABED는 2024.08.09. 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 싸지만 시장 자체가 내려왔다
그린힐타운(1,2동)의 최근 거래를 보면 전체 10건 평균은 124,847,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 이 수치보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 106,735,000원, 최신 거래는 2025.12.의 93,470,000원입니다. 현재 실질취득 74,970,000원은 최근 12개월 평균의 70.2%로 최근 시세보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 56.64㎡ | 2 | 93,470,000원 |
| 2025.04 | 54.22㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.11 | 56.64㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2023.03 | 53.01㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2022.06 | 53.01㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2022.04 | 53.57㎡ | 3 | 121,000,000원 |
| 2022.03 | 53.01㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.01 | 53.57㎡ | 3 | 121,000,000원 |
| 2021.09 | 53.01㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2021.08 | 56.51㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 106,735,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 73,220,540원 |
| 3. 갑구 14번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 151,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권자 총 청구액 2,222,000,000원 중 73,220,540원이 배당되고, 미배당액은 2,148,779,460원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 2,148,779,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 2,170,865,622원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,735,300원 | 35,674,065원 | 2,186,325,935원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천마전고등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택과 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트경사지붕 지상 5층 건물의 2층 204호이며 사용승인일은 2012.01.10.입니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 도시형생활주택(단지형연립)의 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·교육환경보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
- 규모. 그린힐타운(1,2동)은 28세대이며 최근 거래 10건이 확인됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본. 안준현의 보증금 151,000,000원 주택임차권등기가 실제로 어떤 조건에서 말소되는지 매각물건명세서와 확약서를 직접 대조해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 안준현의 계약일·확정일자·주민등록일·점유개시일과 현재 점유 상태를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 점유자. AL BDAIRIMUSTAFA ADNAN ABED는 2024.08.09. 전입으로 말소기준 이후이지만 보증금은 확인이 필요합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 흐름이 -17.5%이므로 전체 평균 124,847,000원이 아니라 최근 평균 106,735,000원과 최신 거래 93,470,000원을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 체납세와 배당요구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 감정평가서에 기재된 규제사항을 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확약 확인이 전제”
현재 최저가 74,970,000원은 최근 12개월 평균 106,735,000원의 70.2%이고 최신 거래 93,470,000원보다도 낮습니다. 두 차례 유찰된 만큼 가격만 놓고 보면 신건보다 훨씬 현실적인 구간입니다. 다만 시장 자체가 최근 -17.5% 하락한 상태라, 과거 최고가 154,000,000원이나 전체 평균 124,847,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
권리는 한 줄로 끝나지 않습니다. 보증금 151,000,000원의 안준현 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서상 인수권리로 명시된 사건입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 결론은 “가격은 매력, 확약 확인이 전제”입니다. 확약의 말소 조건이 원본에서도 그대로 확인된다면 현재 실질취득 74,970,000원은 최근 실거래 대비 가격 여유가 있지만, 확약 확인 전에는 단순한 무인수 안전형으로 취급해서는 안 됩니다.
