112,700,000원
인천지방법원 2025타경511676. 부평동 엘루이 14층 1403호, 공부상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 230,000,000원이고, 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 112,700,000원입니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 49%라 눈에 띄지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차권등기와 확약서입니다. 박수길 임차인은 보증금 250,000,000원, 전입 2022.01.21, 확정일자 2022.01.04로 말소기준인 2022.11.17 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 총 투입액은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
하지만 데이터의 notes에는 “매각물건명세서 명시 인수권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”이라고 되어 있습니다. 이 확약은 박수길 임차권등기 부분에만 적용되는 것으로 보아야 하며, 확약 적용 시 박수길 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 반대로 확약 원본의 범위·조건이 불명확하면 배당표상 부족분 139,677,800원을 떠안을 수 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511676 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 14층1403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 권순일 (2020.10.28. 거래가액 237,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권의 뿌리
말소기준은 데이터상 2022.11.17 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 국 압류, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 을구 1번 주택임차권등기 자체의 접수일은 2024.03.15이지만, 그 등기 내용에 적힌 박수길의 확정일자 2022.01.04 · 주민등록일자 2022.01.21 · 점유개시일자 2022.01.21이 말소기준보다 앞선다는 점입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차·점유 신고 2명
tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 즉 실제 임차·점유 신고는 2명으로 정리됩니다. 박수길은 대항력과 우선변제권이 있는 임차권등기 임차인이고, 이명주는 현황조사·매각물건명세서상 확인된 별도 점유자입니다.
| 성명 | 출처 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배지 | 메모 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수길 | 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 | 전입 2022.01.21 확정 2022.01.04 배당요구 2024.03.15 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 | 확약 전 미배당 139,677,800원은 매수인 인수 가능. 다만 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출로 박수길 인수는 실질 0원* 처리 가능. |
| 이명주 | 현황조사 · 매각물건명세서 | 전입 2025.04.14 확정 미상 | 미상 | 대항력 無 보증금 미상 승계 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후로 조사되어 대항력 없음으로 분류. 다만 보증금·확정일자 미상 점유자이므로 매각물건명세서 보완 확인 필요. |
* “실질 0원”은 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 박수길 임차권등기 말소와 인수배제에 충분하다는 전제입니다. 확약 전 룰상 금액은 배당표 기준 미배당 139,677,800원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 박수길 보증금 | 250,000,000원 | 110,322,200원 | 부족분 139,677,800원 매수인 인수 가능 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,286,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다. 데이터상 당해세 금액은 제공되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 “부평동초등학교” 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 인천1호선 “부평시장역” 및 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 14층건내 제14층 제1403호입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 및 개별난방시설이 되어 있습니다.
- 규제·공부차이. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박수길 임차권등기 말소와 매수인 인수배제에 충분한지 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 확약 전에는 최저가 112,700,000원이 아니라 실질취득 252,377,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이명주 점유 확인. 전입은 2025.04.14로 말소기준 이후이나, 보증금·확정일자 미상 점유자입니다. 실제 점유관계와 명도 난도를 확인해야 합니다.
- 세금압류 확인. 국, 서울특별시, 미추홀구 압류가 있습니다. 당해세 해당 시 배당순위와 실투입금이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·주차 확인. 오피스텔은 관리비 체납과 기계식주차 사용조건이 실사용·환금성에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·임차권등기명령 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 전엔 싸지 않다”
이 사건은 2회 유찰로 최저가가 112,700,000원까지 내려왔지만, 박수길 임차인의 보증금 250,000,000원이 최저가를 크게 넘습니다. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 139,677,800원을 더해 실질취득 252,377,800원으로 보아야 하고, 3회·4회 유찰로 내려가도 임차인 미배당이 늘어 총액은 보증금 수준에 묶입니다. 반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하면 박수길 인수는 실질 0원*으로 정리될 수 있습니다. 그래서 이 물건의 결론은 단순합니다. 확약서가 가격을 만든다. 확약 원본, 이명주 점유, 세금압류를 확인하기 전에는 최저가 49%만 보고 메리트 있다고 판단하면 안 됩니다.
