인천지방법원 2025타경511698. 인천 계양구 귤현동 스위트하임 1동 504호, 지상 5층 건물의 5층에 위치한 전유면적 32.72㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 조석훈이며, 신청채권자 주택도시보증공사가 234,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025.08.21 접수된 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준일보다 앞선 임차관계입니다. 박민영은 2022.02.03 확정일자를 받고 2022.02.25 전입·점유했으며, 2023.10.26 보증금 234,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙적인 배당계산에서는 매각대금으로 회수하지 못한 금액이 매수인 인수로 남습니다. 그러나 박민영 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액을 0원*으로 처리합니다.
반면 이세림은 2024.07.26 전입한 것으로 조사됐으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입일은 말소기준일보다 앞서지만, 확인되지 않은 사항이 남아 있으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 박민영에게 적용되는 확약은 이세림에게 확대 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511698 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 491 스위트하임1동 1동 5층 504호 도로명: 인천광역시 계양구 귤현길 24 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 5층 504호 · 전유 32.72㎡ |
| 건물 구조 / 설비 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 난방·승강기·위생·급배수·화재탐지설비 |
| 소유자 | 조석훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 확약된 임차권과 확약 밖 점유자
현재 확인되는 실제 임차인은 박민영·이세림 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다. 박민영은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 모두 특정돼 권리 구조가 명확하지만, 이세림은 전입일 외의 핵심 조건이 특정되지 않아 별도의 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민영 5층 504호 32.72㎡ 전부 | 전입·점유 2022.02.25 확정일자 2022.02.03 | 234,000,000원 | 2023.10.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 실질 0원* 룰상 148,749,960원 |
| 이세림 | 전입 2024.07.26 점유부위 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 | 미상 확약 적용 범위 밖 |
② 실질취득 구조 — 49% 최저가만 보면 안 된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 실제로 박민영의 룰상 인수액은 현재 회차 148,749,960원, 3회 유찰 시 174,444,973원, 4회 유찰 시 192,431,481원으로 증가합니다.
그러나 이 사건은 박민영 임차권 말소동의 확약이 있으므로 박민영 관련 실질 인수액은 각 회차에서 0원*입니다. 그 결과 확인 가능한 실질취득 하한은 해당 회차의 낙찰가가 되지만, 이세림의 보증금과 대항력 여부가 미상인 이상 최종 취득비용을 낙찰가만으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 박민영 룰상 인수 | 박민영 실질 인수 | 이세림 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49.0% | 87,220,000원 | 148,749,960원 | 0원* | 미상 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 61,053,999원 | 174,444,973원 | 0원* | 미상 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 42,737,799원 | 192,431,481원 | 0원* | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,960원 |
| 1. 임차인 박민영 보증금 | 234,000,000원 | 85,250,040원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 234,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 배당계산에서는 박민영에게 85,250,040원이 배당되고 부족분 148,749,960원이 매수인 인수로 남습니다. 다만 제출된 말소동의 확약서에 따라 박민영 관련 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 이세림의 미상 보증금은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천귤현초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대부분 공동주택으로 이루어진 주택지대입니다. 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 중 5층 504호입니다. 외벽은 벽돌치장, 내벽은 벽지·타일, 창호는 알루미늄새시 및 하이새시이며 승강기와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측과 북동측으로 폭 약 12미터·10미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 귤현 구획정리 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 및 중점경관관리구역입니다. 외국인 등의 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 민간임대주택 등록등기가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문과 범위. 주택도시보증공사의 말소동의가 박민영의 을구 1번 주택임차권등기를 정확히 대상으로 하는지, 말소 조건과 제출 상태를 확인해야 합니다.
- 이세림 보증금. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 배당요구 여부를 통해 보증금과 우선변제 순위를 특정해야 합니다.
- 실제 점유 상태. 박민영의 임차권등기 후 퇴거 여부와 이세림의 현재 점유 여부, 점유 부위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 확약의 한계. 박민영 관련 실질 인수 0원*을 이세림에게 적용하거나, 전체 임차보증금 인수 위험이 사라진 것으로 확대 해석해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록. 갑구에 민간임대주택 등록등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 정리 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 서로 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리가 닫힌 것은 아니다”
이 사건은 감정가 178,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 87,220,000원까지 내려왔습니다. 가장 큰 보증금인 박민영의 234,000,000원 임차권은 원칙상 현 회차에서 148,749,960원의 인수액을 만들지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.
하지만 실제 임차인은 박민영 한 명이 아니라 2명입니다. 이세림은 2024.07.26 전입했으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않고, 박민영 확약의 적용 대상도 아닙니다. 따라서 현재 최저가를 실질취득액으로 확정하거나 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 박민영 임차권은 해소, 이세림 위험은 미해소. 이 물건의 입찰 가능 여부는 확약서가 아니라 확약 밖 임차인의 보증금과 대항력 확인에서 결정됩니다.
