청주지방법원 2024타경35957. 음성군 삼성면 능산리 일대의 공장·사무소·창고와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사미루이앤씨이고, 말소기준권리는 2021.06.24. 중소기업은행 근저당권 648,000,000원입니다. 이어 2021.07.30. 같은 은행의 492,000,000원 근저당, 서울보증보험·신용보증기금·농협은행의 가압류, 국세 압류와 경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 깨끗하다고 끝나는 유형이 아닙니다. 목록 토지의 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 공업용 건부지로 이용 중이고, 법원 비고에는 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있다고 명시돼 있습니다. 여기에 일부 기계기구는 소재불명으로 감정평가 및 매각에서 제외되고, 제시외 에어콤프레샤 2대 역시 매각 제외입니다. 따라서 단순한 가격 할인율보다 취득자격·매각범위·설비 잔존 여부를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경35957 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 능산리 557-8 · 충청북도 음성군 삼성면 금일로 492-100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무소 · 창고 등 |
| 소유자 | 주식회사미루이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,196,617,000원 / 490,134,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 청구금액 | 1,140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물·수목·공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 일부 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
말소기준권리는 2021.06.24. 중소기업은행 근저당권입니다. 2021.07.30. 추가 근저당과 2022년 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 그 뒤에 발생해 매각으로 소멸합니다. 2022.11.23. 중소기업은행이 신청한 종전 임의경매는 2024.09.19. 취하되어 2024.09.26. 말소됐고, 이후 2024.12.09. 케이에프아이이삼공구유동화전문 유한회사가 새 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 와이앤케이에너지(주) | 2022.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2022.01.13.은 말소기준권리인 2021.06.24.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 주어진 권리관계상 이 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보이지는 않습니다.
③ 가격 — 4회 유찰만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가는 1,196,617,000원, 현재 최저매각가는 490,134,000원으로 감정가의 40.96%입니다. 이미 4회 유찰된 상태라 표면상 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
특히 공장·사무소·창고와 토지, 기계기구가 섞인 일괄매각은 아파트처럼 표준화된 시세 비교가 어렵고, 설비의 실제 잔존 여부와 사업용 부동산의 환금성 차이가 가격에 크게 작용합니다. 현재 회차에서 한 차례 더 유찰되면 392,107,200원, 6회 유찰 시 313,685,760원이지만, 그 역시 시세 대비 저가 여부를 직접 증명하는 수치는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 490,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,301,340원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 648,000,000원 | 482,832,660원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 492,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 59,868,135원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 46,218,905원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 32,060,258원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,476,147,298원 중 482,832,660원이 배당되고, 미배당은 993,314,638원입니다. 배당 부족액은 후순위 채권자 측 문제이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 매각범위·농취증 — 이 사건의 실무 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물, 수목, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-324호·제2021-323호 기계기구가 매각에 포함됩니다.
- 소재불명 설비. 세척불림대차 1set, 이동식건조대차(4단), 쌀 정량공급기(교반기) 1set은 소재불명으로 감정평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 제시외 기계 제외. 에어콤프레샤 2대는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 현황 차이. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 공업용 건부지로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 금왕읍 구계리 소재 전문건설공제조합 기술교육원 서쪽 인근이며, 주변은 소규모 공장·농경지·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 근거리에 지방도 329호선과 노선버스정류장이 있으나, 정류장 거리·배차간격·노선을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 건물은 공장, 공장, 사무소·창고 등으로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 설비. 공장 건물에는 화재경보설비가, 사무소·창고 건물에는 위생·급배수설비와 화재경보설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 공장·사무소·창고와 토지·기계기구가 결합된 일괄매각이고 현재 4회 유찰 상태여서, 표준화된 주거용 부동산보다 매수층이 제한적인 유형으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 미제출 시 보증금 몰수 가능성이 명시돼 있으므로 입찰 전에 반드시 확인해야 할 1순위 사항입니다.
- 매각 포함·제외 설비 대조. 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구와 소재불명·제시외 제외 설비를 현장에서 개별 대조해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 와이앤케이에너지(주)는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 40.96%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현장 상태·잔존 설비·용도 적합성·재매각 가능성을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 공부·현황 차이. ‘전’인 토지를 공업용 건부지로 이용 중인 상태와 관련 인허가·행정상 취급을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 행정기관 회신을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 입찰은 단순하지 않다”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.24. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인 와이앤케이에너지(주)도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 1,196,617,000원에서 최저가 490,134,000원까지 내려온 4회 유찰 물건이고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으며, 일부 기계기구는 소재불명 또는 매각 제외입니다. 공장·사무소·창고라는 용도까지 감안하면 권리 안전성보다 현장·행정·환금성 검증이 더 중요한 사건입니다. 따라서 결론은 “인수는 0원, 그러나 할인율만 보고 들어갈 물건은 아니다.”입니다.
