43,120,000원
인천지방법원 2025타경511727. 인천 미추홀구 주안동 ‘알바트로스’ 8층 809호, 전용 17.815㎡의 아파트(도시형생활주택 원룸형)입니다. 현재 소유자는 오승훈이고, 2022년 3월 매매가 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 김영민은 그보다 앞선 2022.02.20 임대차계약, 2022.02.21 확정일자, 2022.03.14 점유개시, 2022.04.04 주민등록을 갖추고 있습니다. 말소기준은 2023.02.07 강서세무서장의 압류이므로, 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차관계입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 확약이 없다고 가정하면 현재 회차에서 임차인에게 41,943,840원이 배당되고 58,056,160원이 미배당으로 남아 매수인 인수 문제가 생깁니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출한 것으로 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하는 한 실질 인수는 0원*입니다. 그리고 그다음 승부처는 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 8층 809호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택 원룸형) · 전용 17.815㎡ · 9층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.03.16 매매 · 거래가액 105,000,000원, 2022.03.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 확약이 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당과 대성농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.02.07 갑구 4번 국 압류입니다. 임차인 김영민은 2022.04.04 주민등록을 마쳐 이보다 앞서고, 확정일자도 2022.02.21로 더 빠릅니다. 따라서 대항력 有·우선변제권 有입니다. 2024.04.02에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영민 | 8층 809호 17.815㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.04.04 | 우선변제 有 확정 2022.02.21 · 배당요구 2024.04.02 | 승계 없음 | 예상배당 41,943,840원 룰상 미배당 58,056,160원 확약 반영 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 2회 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
알바트로스는 75세대, 2012.08.28 준공 단지입니다. 비교 대상 면적은 17.815㎡이고, 실거래 면적도 17㎡대가 매칭됩니다. 전체 12건 평균은 77,874,166원이지만 2022년의 100,000,000원 이상 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에 그대로 쓰기 어렵습니다. 이 사건은 최근 12개월 평균 39,500,000원, 최신 거래 39,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -53.8%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 17.82㎡ | 6 | 39,000,000원 |
| 2026.01 | 17.02㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.03 | 17.82㎡ | 4 | 40,500,000원 |
| 2024.05 | 17.82㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2024.02 | 17.74㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2024.01 | 17.82㎡ | 6 | 66,990,000원 |
| 2022.10 | 17.74㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 8 | 106,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 9 | 81,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 9 | 81,000,000원 |
| 2022.05 | 17.82㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 39,500,000원 |
현재 최저매각가는 43,120,000원입니다. 확약을 반영해 인수액을 0원으로 보더라도 실질취득가는 그대로 43,120,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 39,500,000원의 109.2%입니다. 최신 거래 39,000,000원보다도 높습니다. 특히 최근 가격 추세가 -53.8%로 내려온 상황이므로, 전체 12건 평균 77,874,166원이나 감정가 88,000,000원과 비교해 “많이 할인됐다”고 평가하면 현재 시장을 잘못 읽게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 1. 임차인 김영민 보증금 | 100,000,000원 | 41,943,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 100,000,000원 중 41,943,840원이 배당되고 58,056,160원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. *확약을 적용하지 않는 룰상 인수액은 58,056,160원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 시민공원역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 전용 17.815㎡의 아파트로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 중 8층입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 2,310,000원/㎡입니다.
- 환금성. 75세대 규모이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 평균 39,500,000원, 최신 거래 39,000,000원, 가격 추세 -53.8%와 경매 평균 유찰 3.2회를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김영민 임차보증금의 룰상 미배당액은 현재 회차 58,056,160원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소와 매수인 인수 해소에 적용되는지 원본 문구를 대조해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 최근 12개월 평균 39,500,000원, 최신 거래 39,000,000원인데 현재 최저가는 43,120,000원입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래를 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -53.8% 낮습니다. 과거 100,000,000원대 거래나 전체 평균 77,874,166원을 현재 시세로 간주하지 마세요.
- 임차인 점유·인도 상태 확인. 김영민은 2024.04.02 주택임차권등기를 마쳤습니다. 실제 점유 여부와 인도 상태는 현장 및 원본 조사자료로 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당순위 확인. 말소기준은 2023.02.07 강서세무서장 압류이고, 2025.11.14 양천세무서장 압류도 존재합니다. 실제 조세채권과 배당순위는 입찰 전 원본 배당자료로 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 전용 17.815㎡ 원룸형, 75세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.2회·낙찰률 0.0%입니다. 매수 후 재매각 기간과 가격 변동성을 함께 고려해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 물건은 권리만 보면 처음부터 안전한 물건이 아닙니다. 김영민의 보증금 100,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 회차 계산상 58,056,160원이 미배당으로 남습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 그다음입니다. 확약 반영 실질취득 43,120,000원은 최근 12개월 평균 39,500,000원의 109.2%이고, 최신 거래 39,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세 추세는 -53.8%, 이미 2회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 3.2회입니다. 권리는 확약으로 해소 가능하지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높고 환금성도 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 이 사건의 결론은 “확약 확인이 먼저, 가격은 그다음 — 2회 유찰만 보고 싸다고 판단하지 말 것”입니다.
