인천지방법원 2025타경511734. 인천 미추홀구 용현동 ‘세진골든뷰’ 제1동 7층 704호, 전용 45.43㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 178,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저가는 87,220,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 겉으로는 반값처럼 보이지만, 이 사건은 전형적인 대항력 임차권등기 인수형에서 출발합니다. 을구 1번 조은심 임차권등기 보증금이 179,000,000원이고, 매각가 87,220,000원에서는 배당 후 부족분 93,749,960원이 발생합니다.
다만 이 사건의 결론은 그 부족분을 그대로 매수인이 떠안는 구조로 끝나지 않습니다. notes에 “을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”이라고 명시되어 있으므로, 조은심 임차권등기 부분은 확약 전제상 실질 인수 0원*입니다. 그래서 시세 비교는 단순 최저가 87,220,000원이 아니라, 확약 밖 임차인 김경민 보증금 3,000,000원을 더한 실질취득 90,220,000원 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511734 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 629-42 세진골든뷰 1동 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.43㎡ · 8층 건물 내 제7층 제704호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중임 |
| 소유자 | 이범섭 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수와 확약’이 핵심
이 사건의 기준일은 데이터상 2025.08.22 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 이미 2019.11.15 조은심의 주민등록·점유개시가 있었고, 2023.11.17 을구 1번 주택임차권등기까지 마쳐져 있습니다. 따라서 확약이 없다면 조은심 보증금은 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 기준으로는 최저가 87,220,000원 + 룰상 인수 96,749,960원 = 183,969,960원이 됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 중복신고 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배지 / 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 현황조사·매각물건명세서 | 2024.06.19 | - | 3,000,000원 월세 900,000원 | 대항력 인수 승계아님 전입이 기준일 이전입니다. 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 전액 인수위험으로 봅니다. |
| 조은심 | 7층 704호 45.43㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.15 | 2019.10.24 | 179,000,000원 | 대항력 우선변제 승계아님 배당요구 2023.11.17. 확약 전에는 미배당 인수형이나, 말소동의 확약서 제출로 실질 인수 0원*으로 봅니다. |
* 조은심 임차권등기는 확약 전제상 실질 0원으로 판단했습니다. 다만 배당표 룰상 현재 회차 부족분은 93,749,960원이며, 확약 원본·말소 조건·적용 범위 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
실거래 표본은 2024.01 전용 45.43㎡, 8층 거래가 183,000,000원 1건입니다. 표본이 1건뿐이라 시세 신뢰도는 높게 볼 수 없지만, 데이터상 평균·최저·최고 실거래가 모두 183,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 실거래의 47.7%이고, 확약 전제 실질취득 90,220,000원은 실거래의 49.3%입니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 178,000,000원 | 감정 기준가 |
| 최저매각가 | 87,220,000원 | 2회 유찰, 감정가 49% |
| 실질취득(확약 전제) | 90,220,000원 | 최저가 + 김경민 보증금 3,000,000원 |
| 룰상취득(확약 미반영) | 183,969,960원 | 최저가 + 조은심·김경민 인수 96,749,960원 |
| 실거래 | 183,000,000원 | 2024.01 · 45.43㎡ · 8층 · 표본 1건 |
④ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,960원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 조은심 보증금 | 179,000,000원 | 85,250,040원 | 부족분 93,749,960원. 확약 전제 실질 0원* |
| 인수. 임차인 김경민 보증금 | 3,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 → 전액 인수위험 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 매각대금은 집행비용과 조은심 임차보증금 일부에 전부 소진됩니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 총액이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 미반영 총액 | 확약 전제 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 87,220,000원 | 96,749,960원 | 183,969,960원 | 90,220,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 61,053,999원 | 122,444,973원 | 183,498,972원 | 64,053,999원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 42,737,799원 | 140,431,481원 | 183,169,280원 | 45,737,799원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ‘인천용현초등학교’ 서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 숭의역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 8층 건물 내 제1동 제7층 제704호입니다. 기본 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등으로 표시되어 있고 토지면적은 224.3㎡, 공시지가는 1,496,000원/㎡입니다.
- 환금성. 세진골든뷰1동은 총 12세대, 사용승인일 2018.11.06입니다. 실거래 표본이 1건뿐이므로 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 1번 조은심 임차권등기에 적용되는지, 말소 조건은 무엇인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 김경민 인수 확인. 김경민은 전입 2024.06.19, 보증금 3,000,000원, 월세 900,000원으로 표시됩니다. 확약 밖 임차인이므로 보증금 인수와 명도 협의를 별도로 봐야 합니다.
- 우선변제·배당요구 점검. 조은심은 확정일자 2019.10.24와 배당요구 2023.11.17이 표시되어 우선변제권 행사가 가능하나, 김경민의 우선변제권은 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1에 민간임대주택등기가 있습니다. 매수 후 임대사업자 관련 승계·말소·제한 여부를 원본 및 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 실거래는 2024.01 1건뿐입니다. 12세대 소규모 건물인 만큼 개별 상태·층·임차 현황에 따른 가격 편차를 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 종기 및 임대차 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 가격을 만든다”
이 사건은 단순히 최저가 87,220,000원짜리 반값 다세대가 아닙니다. 원래 구조는 조은심 보증금 179,000,000원의 대항력 임차권등기가 있는 인수형이고, 현재 회차에서 확약을 빼면 룰상취득이 183,969,960원까지 올라갑니다. 즉 최저가만 보고 싸다고 말할 수 없습니다.
다만 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있으므로, 그 확약이 유효하게 적용되면 조은심 인수는 실질 0원*이 되고, 남는 인수는 김경민 보증금 3,000,000원입니다. 그 경우 현재 회차 실질취득은 90,220,000원, 실거래 183,000,000원 대비 49.3%입니다. 결론은 명확합니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 확약 원본과 확약 밖 임차인 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.