부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511767 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 18.25㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

43,096,716원 4,309만 감정가 72,000,000원

감정가의 59% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 35,280,000원 최저가 대비 +22%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

352만원

최저가의 10% · 3,528,000원

감정가 대비

▼ 40.1% 싸게 매수

감정가 7,200만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권등기 보증금 8,500만원 인수 위험이 핵심인 오피스텔 경매입니다.

가격 최저가 3,528만원은 최근 거래 평균 5,179만원의 68.1%이나 실질취득은 임차보증금 인수 포함 검토 필요
자금 입찰보증금 약 352만8천원 · 예상 인수액 50,755,040원
리스크 박다미 임차권등기 인수 가능성. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 박다미의 임차보증금 85,000,000원 중 배당 부족분 50,755,040원 인수 가능성이 있어 낙찰가는 곧 실질취득가가 아닙니다.

감정가

72,000,000원

평가금액

최저가

35,280,000원

2회 유찰

실질취득 검토

86,035,040원

낙찰가+예상인수

인수액

50,755,040원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경511767. 인천 미추홀구 주안동 명주아르디에 2층 218호 오피스텔입니다. 감정가는 7,200만원이며 두 차례 유찰 후 최저가는 3,528만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 단순 저가 매수가 아닙니다. 등기부상 임차권등기된 박다미 임차인이 존재하고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조라 매수인은 배당 부족분 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511767
소재지	인천광역시 미추홀구 주안동 220-1 명주아르디에 2층218호
물건종류 / 면적	오피스텔 · 대상면적 18.25㎡
소유자	최원빈
감정가 / 최저가	72,000,000원 / 35,280,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 85,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 임차권등기 자체의 인수 가능성이 핵심입니다. 박다미 임차인은 2022.04.29 전입 및 확정일자를 갖추고 있으며, 임차보증금 85,000,000원입니다. 현재 회차 기준 배당 예상액은 34,244,960원으로 부족분 50,755,040원이 발생합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계 위험
박다미	85,000,000원	有	有	50,755,040원 가능
최태경	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약 범위와 임차권등기 말소 여부를 반드시 원본 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가만 보면 위험

명주아르디에 동일 면적 최근 거래 기준입니다. 최근 거래 평균은 51,791,666원, 최근 12개월 평균은 44,375,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.01	17.35㎡	14	38,000,000원
2025.10	18.13㎡	7	53,500,000원
2025.04	17.09㎡	6	48,000,000원
최근 12건	-	-	51,791,666원

최저매각가는 최근 전체 평균 대비 68.1% 수준으로 낮아 보입니다. 그러나 임차보증금 인수를 고려하면 단순 낙찰가 기준의 할인 효과는 사라집니다. 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

배당분배 (최저가 기준)

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

임차보증금 인수 포함 시 실질취득가가 핵심입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 박다미 임차권등기와 보증금 8,500만원 인수 가능성을 확인해야 합니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제 인수 위험을 제거하는지 확인해야 합니다.
최저가 착시 주의. 3,528만원만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
시장 흐름. 최근 12개월 평균 4,437만원, 최신 거래 3,800만원으로 최근 추세는 이전 거래 대비 하락입니다.

맺으며 — “낙찰가는 총비용이 아니다”

이 물건은 유찰로 인해 숫자상 최저가는 매력적으로 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 인수 가능성이 존재해, 경매가는 끝이 아니라 시작점입니다. 확약 범위가 명확히 정리된다면 검토 여지가 있으나, 현재 정보 기준으로는 임차권 위험을 반영한 보수적 접근이 필요합니다.

부동산강제경매

낮아진 최저가보다 중요한 것 — 임차보증금 8,500만원 인수 위험

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가만 보면 위험

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 총비용이 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	7,200만원
2	2026-05-26	유찰	5,040만원
3	2026-06-30	대기	3,528만원