부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511773 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 63.85㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

151,190,000원 1억 5,119만 감정가 231,000,000원

감정가의 65% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 113,190,000원 최저가 대비 +33%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,131만원

최저가의 10% · 11,319,000원

감정가 대비

▼ 34.5% 싸게 매수

감정가 2.31억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 임차보증금 인수 리스크가 핵심인 오피스텔

가격 최저가 113,190,000원이나 임차보증금 미배당 122,144,660원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 11,319만원 · 낙찰가 외 인수 부담 검토 필요
리스크 대항력 있는 임차권등기 1건, 보증기관 말소동의 확약 여부 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 1순위 주택임차권등기(보증금 232,950,000원)가 존재하고, 배당 부족분은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 대항력 임차권 리스크형입니다.

감정가 / 최저가

231,000,000원 / 113,190,000원

2회 유찰

임차보증금

232,950,000원

대항력·우선변제 가능

예상 인수액

122,144,660원

배당 부족분

핵심지표

C등급

인수 리스크 중심

인천지방법원 2025타경511773. 인천 계양구 작전동 조양휴캐슬 102동 801호 오피스텔입니다. 감정가는 2억3,100만원이며 현재 최저매각가는 1억1,319만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순 저가 매수가 아닙니다. 등기상 을구 1순위 주택임차권등기가 존재하고 임차보증금이 2억3,295만원으로 최저매각가보다 큽니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511773
소재지	인천광역시 계양구 작전동 428-3 조양휴캐슬 102동 8층 801호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 오피스텔
소유자	김관환
감정가 / 최저가	231,000,000원 / 113,190,000원
채권자 / 청구액	주택도시보증공사 · 232,950,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 갑구 3번 압류(2024.11.22)로 판단됩니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 1번 주택임차권등기는 말소기준권리 이전에 설정되어 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부 확인 필수

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이완규	232,950,000원	有	가능	인수 가능성

임차인은 2023.03.24 전입, 2023.02.07 확정일자를 갖춘 것으로 확인됩니다. 최저매각가 113,190,000원 기준 배당 후 부족분 122,144,660원이 발생하며, 이 금액은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

⚠️ 실질취득 기준 판단 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 낮아져도 총 부담은 줄어들지 않을 수 있습니다. 이 물건은 최저가 1.13억원만 보고 싸다고 판단하면 안 되며, 낙찰가 + 인수 부담 기준으로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,384,660원
임차인 이완규 보증금	232,950,000원	110,805,340원
주택도시보증공사	232,950,000원	0원
매수인 인수 가능 부족분	-	122,144,660원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질 부담

낙찰가만 보면 낮지만 임차보증금 인수 포함 시 부담 규모가 커집니다.

⛔ 핵심 위험 최저매각가 113,190,000원은 감정가 대비 49% 수준이지만, 임차보증금 미배당 인수 가능성이 있어 실질취득 관점에서는 별도 검토가 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 주택임차권등기 말소 여부와 확약서 내용을 반드시 확인해야 합니다.
인수금액 계산. 낙찰가와 별도로 임차보증금 부족분을 반영해야 합니다.
소유자·점유 확인. 현황조사 및 명도 관련 자료를 확인하세요.
원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 총 취득비용”

이 물건은 2회 유찰로 숫자상 매력적인 최저가를 만들었습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담입니다. 대항력 있는 임차권등기와 큰 보증금이 존재하는 만큼, 저가 낙찰형이 아니라 인수 리스크 분석형 물건으로 접근해야 합니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 승부처 — 조양휴캐슬 801호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부 확인 필수

③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 총 취득비용”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	2억 3,100만원
2	2026-05-26	유찰	1억 6,170만원
3	2026-06-30	대기	1억 1,319만원