인천지방법원 2025타경511813. 계산동 더뷰스퀘어 101동 302호, 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 이 물건은 일반적인 “반값 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 등기부에 주택임차권이 등재되어 있고, 임차인 엄민용 씨는 2021.12.30 전입·점유, 2021.11.22 확정일자, 보증금 332,000,000원입니다. 말소기준은 2023.08.28 부천시 압류로 잡혀 있으므로, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 즉 이 임차인은 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 못 받는 보증금은 원칙적으로 매수인이 떠안는 구조입니다.
현재 최저가는 105,350,000원입니다. 이 금액에서 집행비용 2,274,900원을 빼면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 103,075,100원뿐입니다. 보증금 332,000,000원 중 부족분 228,924,900원은 원칙상 매수인 인수로 남습니다. 그래서 낙찰가가 더 내려가도 매수인 실질취득은 낙찰가 + 인수액 ≈ 보증금 332,000,000원으로 묶입니다. 이 사건에서 “최저가가 싸다”는 말은 권리분석상 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511813 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 957-1 더뷰스퀘어 제101동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 고영민 (2022.01.21 소유권이전, 거래가액 332,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 332,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
말소기준은 2023.08.28 갑구 8번 부천시 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 계양구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차권등기 자체의 접수일이 2024.02.16이라도, 임차인의 주민등록·점유개시일이 2021.12.30으로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 갖춘 우선변제권 행사 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄민용 | 3층 302호 68.06㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 332,000,000원 | 2021.12.30 / 2021.11.22 | 2024.02.16 | 대항력 우선변제 인수 원칙 |
실제 임차인은 1명입니다. tenants 데이터상 is_subrogation/is_guarantor 값은 false이므로, 임차인 엄민용의 보증금 332,000,000원만 임차보증금으로 반영했습니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
이 사건에는 별도 실거래 표본이 제공되지 않았습니다. 따라서 시세 비교형 차트 대신, 회차별 미배당 인수액을 비교합니다. 현재 회차는 감정가의 49%인 105,350,000원이지만, 원칙상 미배당 인수액이 228,924,900원입니다. 3회 유찰 시 최저가는 73,745,000원으로 내려가도 인수액은 259,982,410원으로 늘고, 4회 유찰 시에는 최저가 51,621,500원, 인수액 281,707,687원이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,274,900원 |
| 1. 임차인 엄민용 보증금 (우선변제) | 332,000,000원 | 103,075,100원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 332,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당가정상 임차인 보증금 부족분은 228,924,900원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되는 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 보되, 이 각주는 원칙상 산식과 확약 리스크를 함께 표시한 것입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 “인천부평초등학교” 남측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 시장 및 근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재합니다. 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트로 가정하면 안 되고, 오피스텔 환금성과 임대수요를 별도로 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 8층 건물 내 3층 302호입니다. 급배수·위생·소방·난방·승강기·주차시설이 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 제한사항이 표시되어 있으며, 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 어떤 권리, 어떤 금액, 어떤 조건까지 포괄하는지 원본으로 확인하세요.
- 인수권리 문구 확인. 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 확약 문구와 인수권리 문구를 반드시 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득 산식. 확약이 불명확하면 최저가 105,350,000원이 아니라 원칙상 인수 228,924,900원을 더한 총부담을 봐야 합니다.
- 신청채권자 구조. 주택도시보증공사가 신청채권자이고 청구금액은 332,000,000원입니다. 등기부상 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원도 별도로 존재합니다.
- 오피스텔 환금성. 이용상태가 업무시설(오피스텔)이므로 주거용 아파트식 시세 판단을 그대로 적용하지 말고, 해당 건물·해당 면적의 임대 및 매매 환금성을 별도로 확인하세요.
- 관리비·공과금. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 종기 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값”이 아니라 “확약 검증” 물건
이 물건을 최저가 105,350,000원짜리 오피스텔로 보면 오판입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 332,000,000원이고, 현재 회차 원칙상 미배당 인수액은 228,924,900원입니다. 그래서 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 총부담은 보증금 수준에 묶입니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권 인수를 확실히 제거한다면, 이 임차권 인수는 실질 0원*으로 낮아집니다. 결국 승부처는 가격이 아니라 확약서의 효력·범위·말소 실행 가능성입니다. 권리분석 결론은 확약 확인 전 보수적 접근, 확인 후에야 가격 판단입니다.
