한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권등기 보증금 문제가 핵심입니다. 매각물건명세서상 인수권리 표시와 말소동의 확약서 제출로 실질 인수액은 0원 처리(해당 확약 적용분 각주)하되, 원 권리관계와 배당 구조를 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
240,000,000원
117,600,000원
117,600,000원
2회 유찰
임차보증금
250,000,000원
유승민
실질취득 판단
0원
확약 적용분 각주
핵심지표
보증금 검토
대항력·우선변제
인천지방법원 2025타경511818 물건은 인천 미추홀구 주안동 이츠 2층 203호 오피스텔입니다. 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 전용면적은 84.885㎡입니다.
물건 개요
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 89-6 이츠 2층203호 |
|---|---|
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 한정수 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
① 권리 흐름
2014.07.01 소유권보존
2014.07.08 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 채권최고액 678,000,000원
2021.08.24 소유권이전 · 한정수
2022.08.17 가압류 · 주택도시보증공사 305,000,000원
2025.08.28 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사
권리 핵심
말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 7번 주택임차권등기가 존재하며, 임차보증금 250,000,000원과 대항력·우선변제권 여부를 중심으로 검토해야 합니다.
말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 7번 주택임차권등기가 존재하며, 임차보증금 250,000,000원과 대항력·우선변제권 여부를 중심으로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 권리 | 배당 |
|---|---|---|---|
| 유승민 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 행사 가능 | 요구 |
임차권등기 내용상 임대차계약일자 2021.06.08, 주민등록일자 2021.07.21, 확정일자 2021.06.10입니다. 현재 배당에서는 115,153,600원이 배당되고 부족분 134,846,400원이 표시됩니다.
확약 관련
매각물건명세서 명시 인수권리인 주택임차권등기와 관련하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 해당 확약 적용분은 실질 인수액 0원으로 반영합니다.
매각물건명세서 명시 인수권리인 주택임차권등기와 관련하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 해당 확약 적용분은 실질 인수액 0원으로 반영합니다.
③ 배당 구조
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 2,446,400원 |
| 임차인 유승민 보증금 | 115,153,600원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 0원 |
| 경매개시결정 | 0원 |
배당 분배
가격 흐름
④ 시세 검토
이츠 동일·유사 거래는 2건이며 평균 거래금액은 201,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 153,000,000원이며 최신 거래는 2023.11월 153,000,000원입니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 최저가 | 117,600,000원 |
| 최근12개월 평균 | 153,000,000원 |
| 최신 거래 | 153,000,000원 |
가격 판단
최저가는 최근12개월 평균 대비 76.9% 수준으로 가격 자체는 낮아졌습니다. 다만 오피스텔 특성상 거래 표본이 적고, 임차권 관련 권리 확인이 우선입니다.
최저가는 최근12개월 평균 대비 76.9% 수준으로 가격 자체는 낮아졌습니다. 다만 오피스텔 특성상 거래 표본이 적고, 임차권 관련 권리 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 및 확약 적용 범위를 원본 서류로 확인할 것
- 배당요구와 부족분 처리 관계를 확인할 것
- 오피스텔 환금성과 실제 거래 가능성을 점검할 것
- 관리비 등 현장 확인 사항을 확인할 것
맺으며
이 물건은 유찰로 가격은 낮아졌지만, 핵심은 단순한 최저가가 아니라 임차보증금과 임차권등기입니다. 확약 적용분은 실질 인수 0원으로 판단하되, 경매 참여 전 등기·명세서·배당관계를 다시 확인해야 하는 물건입니다.
