특수권리·특수조건
2
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 창성혁(전입 2019-11-21)
-
HUG인수조건
을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)
판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
B
매력지수68
유찰 2회
부동산강제경매
2025타경511824 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 38.19㎡
낙찰가
유찰 2회 후 낙찰
68,000,000원
6,800만
감정가 120,000,000원
최저매각가 58,800,000원
최저가 대비 +15%
낙찰일
06-30
낙찰 완료
인천지방법원
2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
588만원
최저가의 10% · 5,880,000원
실거래 대비
▼ 33.8%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
1.03억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
임차권 확약으로 인수 부담은 낮고 2회 유찰 최저가는 시세 대비 낮은 다세대 물건
-
가격
최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균 114,000,000원의 51.6%
-
권리
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸, 창성혁 임차권은 확약 적용
-
리스크
김미정 점유자의 보증금 미상 사항은 별도 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (22)
법원경매 권리분석 · 다세대
임차권등기 리스크는 확약으로 해소, 실질취득은 시세 절반 수준 — 검암동 정성드림빌5차
인천지방법원 2025타경511824 · 인천광역시 서구 검암동 640-4 정성드림빌5차 에이동 3층304호
감정가 120,000,000원 · 최저매각가 58,800,000원 · 매각기일 2026.06.30 · 강제경매
68점
매력지수 B등급 · 확약으로 주된 임차권 인수는 해소되고 최저가는 시세 대비 낮지만 미상 점유 확인이 필요
주택임차권등기는 확약으로 실질 인수 0원이며 최저가는 최근 시세의 51.6% 수준이나 확약 밖 점유자 확인 필요성으로 감점
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 등기상 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 인수위험이 해소되는 구조입니다. 다만 확약 밖 점유자 김미정은 보증금 미상으로 별도 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
120,000,000원 / 58,800,000원
2회 유찰
실질취득
58,800,000원
확약 임차권 인수 0원
최근 시세 평균
114,000,000원
최근 거래 6건
핵심 리스크
미상 점유 확인
김미정 전입 2025.03.06
인천지방법원 2025타경511824
대상은 정성드림빌5차 에이동 3층 304호 다세대주택입니다. 소유자는 조석훈이며, 말소기준 권리는 2023년8월4일 국 압류입니다. 이후 압류 1건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 640-4 정성드림빌5차 에이동 3층304호 |
|---|
| 용도 / 면적 | 다세대 · 38.19㎡ |
|---|
| 소유자 | 조석훈 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.06.30 |
|---|
① 권리 흐름
2024.12.23 서구(인천광역시) 압류 · 매각으로 소멸
2025.08.28 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사
임차권 처리: 을구 순위 3번 주택임차권등기는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석
| 점유자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 창성혁 | 有 (임차권등기) | 有 | 확약 적용 · 인수 0원 |
| 김미정 | 없음 | 해당 없음 | 보증금 미상 확인 필요 |
③ 시세 비교
최근 거래 6건 기준 평균은 114,000,000원이며 최신 거래는 2022.08 120,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 최근 평균 대비 51.6% 수준입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 확약 적용 범위는 창성혁 임차권에 한정되며, 다른 점유자 확인은 별도로 진행해야 합니다.
- 최저가는 최근 거래 평균보다 낮지만, 다세대 소형 물건 특성상 환금성을 확인해야 합니다.
- 검바위역 인근 주거지역이며 공동주택·근린시설 혼재 지역입니다.
- 관리비·점유관계·현장 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수위험 해소 후 가격을 보는 물건”
이 사건의 핵심은 임차권등기 자체가 아니라 확약 적용 여부입니다. 확약으로 주된 인수 부담은 제거되지만, 확약 밖 점유자에 대한 확인은 남습니다. 가격은 최근 시세 대비 낮아 접근 가능하나 다세대 특성상 환금성과 점유 확인을 함께 검토해야 합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 서구 검암동 640-4 정성드림빌5차 에이동 3층304호
2025-09-10 14:19
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대열람결과 임차인이 이건 부동산을 점유 사용하는 것으로 추정됨
- - 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본, 외국인 체류확인서 첨부
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
2026-06-30
10:00
제219호 법정
최저매각가
5,880만원
▼ 51% 감정가 1억 2,000만
입찰 보증금
588만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-07
14:00
제408호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%
1억 2,000만→5,880만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 4,116만원
회차 전체 보기 (3회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-04-21 |
유찰 |
1억 2,000만원 |
| 2 |
2026-05-26 |
유찰 |
8,400만원 |
| 3 |
2026-06-30 |
대기 |
5,880만원 |
건물·단지 정보
K-apt
정성드림빌5차
에이동 3층304호
승학로506번길 63 (검암동,정성드림빌5차)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
연식
15년차 · 준공 2011년 4월
0년15년30년+
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 2가지 평형
전용률 가정 77%
15평형
공급 ~49㎡
전용 38㎡ · 17건
20평형
공급 ~66㎡
전용 51㎡ · 10건
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
661.0㎡
≈
200.0평
소유
개인
소재
인천광역시 서구 검암동 · 640-4
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
11억 981만원
1,679,000원/㎡ × 661.0㎡
▼
감정가 11%
▲
+64.6%
· 연평균 +5.0%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
인천광역시 서구 검암동 640-4 정성드림빌5차 에이동 3층304호
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