인천지방법원 2025타경511829. 인천 미추홀구 숭의동 ‘진용아이빌’ 11층 1102호 오피스텔입니다. 감정가는 200,000,000원, 2회 유찰 후 현재 최저가는 98,000,000원입니다. 겉으로는 감정가의 49%라 싸 보이지만, 권리 구조만 놓고 보면 이 가격을 그대로 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다. 을구 1번 주택임차권 보증금이 220,000,000원이고, 전입신고일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차권으로 잡혀 있기 때문입니다.
다만 이 사건에는 중요한 단서가 붙어 있습니다. notes에 “을구 순위 1번 주택임차권등기 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있습니다. 따라서 을구 1번 임대정 임차권의 인수액은 실질적으로 0원*으로 반영합니다. 단, 확약은 그 임차인에만 적용됩니다. 별도 행으로 입력된 을구 1-2 임차권경정은 보증금·전입·확정일자가 미상이라, 확약 범위 밖 미상 리스크로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-52 진용아이빌 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경인로33번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.04.20 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 등기부상 2025.08.28 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.02.05 을구 1번 주택임차권은 보증금 220,000,000원, 주민등록일자 2022.04.04, 점유개시일자 2022.04.04, 확정일자 2022.03.02로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 문제됩니다. 따라서 확약서가 없었다면 낙찰가가 내려가도 매수인 실질취득액은 보증금 220,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다.
② 임차인·임차권 표
| 구분 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임대정 | 11층 1102호 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.04.04 / 2022.03.02 | 2024.02.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 룰상 인수 확약 0원* |
| 미상 | 주거(임차권등기) | 미상 | 미상 / 미상 | 2024.02.19 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 확약 밖 확인 |
실제 이름과 보증금이 명시된 임차인은 임대정 1명입니다. 다만 데이터상 임차권경정 1건이 별도 행으로 남아 있어, 보증금·전입·확정일자 미상 점유자는 대항력 “有”가 아니라 “가능·미상”으로만 표시합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 임대정 보증금 | 220,000,000원 | 95,836,000원 | 부족분 124,164,000원 룰상 인수 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
*확약 반영 기준: 을구 1번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 실질 인수 0원으로 봅니다. 단, 룰상 인수액 124,164,000원은 확약이 없거나 말소 조건이 충족되지 않을 때의 기준 금액입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교보다 확약 원본이 먼저
제공 데이터에는 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 이 사건에서 “시세 대비 싸다”는 결론을 만들 수 없습니다. 오히려 판단의 우선순위는 가격이 아니라 확약서의 효력과 말소 범위입니다. 주된 을구 1번 임차권이 확약으로 해소되면 현재 최저가 기준 실질취득은 98,000,000원*으로 볼 수 있지만, 확약이 부정되거나 경정등기 미상 리스크가 별도 권리로 남으면 룰상 인수액은 124,164,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구청 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·주거용 오피스텔·다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 도원역이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상14층 건물 내 제11층 제1102호이며, 사용승인일은 2017.01.23.입니다.
- 설비. 도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지거래계약에관한허가구역. 외국인 등에 한함, 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 1번 임차권등기의 말소를 어떤 조건으로 보장하는지 확인해야 합니다.
- 을구 1-2 경정등기 확인. 임대차계약일자가 2022.02.26.으로 경정된 행이 확약 범위에 포함되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 단정 금지. 보증금·전입·확정일자 미상 행은 대항력 “있음”이 아니라 “가능·미상”으로 두고 원본 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 6-1에 민간임대주택등기가 있어 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 오피스텔은 관리비 체납 및 점유 이전 조건이 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있으므로 관리주체와 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있어도, 확인 전엔 안전형이 아니다”
이 물건은 최저가 98,000,000원만 보면 감정가의 49%라 매력적으로 보입니다. 하지만 권리의 중심에는 보증금 220,000,000원의 주택임차권이 있습니다. 대항력 있는 임차권이라 확약이 없으면 매수인 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 220,000,000원 부근으로 고정됩니다. 다행히 을구 1번 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다. 그러나 을구 1-2 임차권경정 미상 행까지 확약서가 포괄하는지는 별도 확인 사항입니다. 가격은 낮지만, 결론은 확약서 원본을 본 뒤에야 낼 수 있는 물건입니다.
